近日,合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局制定《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(修訂征求意見稿),并向社會各界公開征求意見。

該征求意見稿指出,符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議:已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的;首批物業(yè)交付滿三年的。

業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合首次業(yè)主大會會議召開條件,建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主可以書面向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立業(yè)主大會。

(資料圖)

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目,先期開發(fā)部分符合首次業(yè)主大會召開條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。符合首次業(yè)主大會會議召開條件,三個月內(nèi)未召開業(yè)主大會會議的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會書面申請報告之日起四十五日內(nèi),應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會會議籌備組?；I備組業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強、模范履行業(yè)主義務(wù)、公正廉潔、具備必要的工作時間。業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

征求意見稿明確,建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作,首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位依法承擔(dān)。已歸集籌備經(jīng)費的,籌備組應(yīng)當(dāng)制定籌備經(jīng)費預(yù)算,向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請預(yù)支首次籌備經(jīng)費。首次業(yè)主大會會議召開后,業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,接受全體業(yè)主監(jiān)督。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議;籌備組在業(yè)主委員會成立后自行解散;籌備組組成之日起六個月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會會議或者首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組織籌備工作。

業(yè)主大會決定以下事項:確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;籌集和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;依法改變共有部分的用途或者利用共用部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用等。

該征求意見稿規(guī)定,業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主不按規(guī)定繳納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費等費用,或者實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)的行使予以限制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益列支。

新《指導(dǎo)規(guī)則》的發(fā)布,有何新特點,對未來合肥市業(yè)主委員會的成立和運行會產(chǎn)生什么樣的影響?對此本報記者采訪了業(yè)內(nèi)專家——安徽興阜律師事務(wù)所業(yè)主物權(quán)研究顧問、安徽省物業(yè)管理協(xié)會業(yè)主事務(wù)工作委員會主任凌德慶。

凌德慶認(rèn)為:一、2012年合肥市主管部門依據(jù)住建部(274號)文制定了《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,隨著時間推移和情況變化,特別是今年5月1日《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》頒布后,明確規(guī)定了成立業(yè)主大會選出業(yè)主委員會只需要滿足以下兩個必要條件之一即可(已交付的專有部分面積超過小區(qū)建筑物總面積50%以上或者首批物業(yè)交付滿三年),取消了入住率這個要求?，F(xiàn)實來看合肥現(xiàn)有小區(qū)絕大多數(shù)符合上述兩個條件任意之一,因此及時制定相關(guān)配套規(guī)范性文件指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)委會正常開展工作很有必要。

二、首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費一直以來是老大難問題。雖然2016年省物業(yè)條例第十六條就法定首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān),但由于各地沒有具體細(xì)化措施,再加上部分開發(fā)商破產(chǎn)后找不到人,現(xiàn)存的開發(fā)商很多就具體承擔(dān)金額與業(yè)主達(dá)不成一致等原因,從而使很多小區(qū)成立業(yè)主大會并沒有得到開發(fā)商應(yīng)該支付的籌備費用,有少數(shù)小區(qū)甚至為此走上法庭才拿回這筆費用。好在新的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第十條對此規(guī)定了細(xì)化條款,也就是明確規(guī)定了首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米0.3元標(biāo)準(zhǔn)且總額不少于二萬元,最高不超過十萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān),并且在小區(qū)竣工驗收備案前,將此經(jīng)費存入街道指定銀行賬戶。

三、新修訂的指導(dǎo)規(guī)則目前只是進(jìn)入征求公眾意見階段,作為政府部門規(guī)范性文件還需要市司法部門合法性審查。而從目前業(yè)主反饋的意見來看,規(guī)則還有一些欠缺和不完善之處,如十三條規(guī)定只有籌備組長可以召集籌備組會議以及籌備組公告只有籌備組長簽字才可公示,這明顯不符合籌備組由單數(shù)組成,少數(shù)服從多數(shù)原則,容易形成“一言堂”局面。此外,規(guī)則第二十七條說未投票者不計入表決票,也與國家住建部274號文《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第26條不一致,住建部此規(guī)則很清楚:未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票,由小區(qū)管理公約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

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