土地石青玲 2023-07-10 10:04:49 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

西安土地出讓金，走出了一條“上揚(yáng)線”。

【資料圖】

根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，全國(guó)300個(gè)城市推出涉宅用地土地規(guī)劃建筑面積同比下降34%，成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降32%。但是，西安在上半年成交了81宗土地，規(guī)劃建筑面積909.63萬(wàn)平方米，同比上升13.98%；成交62宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積779.59萬(wàn)平方米，同比上漲37.31%。

通過(guò)上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年上半年，西安土地出讓面積位列全國(guó) 第一，土地出讓金在全國(guó)排名第六，同比上升4個(gè)位次。

“西安土地出讓排名上升，原因是上半年全國(guó)其他城市土地出讓規(guī)模有所降低，但西安房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓規(guī)模卻有所提高?！毕嚓P(guān)研究機(jī)構(gòu)西安分院研究總監(jiān)支家駿分析認(rèn)為。

底價(jià)成交是常態(tài)

7月4日，西安二批次擬供地清單出爐，共計(jì)108宗、7045畝，涉及18個(gè)區(qū)域，供地?cái)?shù)量遠(yuǎn)超一批次。從各區(qū)域供地宗數(shù)來(lái)看，高新區(qū)宗地?cái)?shù)量最多，共計(jì)26宗，約占總宗數(shù)的24%；浐灞推出15宗共559畝地，占比14%；港務(wù)區(qū)共計(jì)推出9宗559畝地，占比8%。

對(duì)于此次供地的熱度，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還有待觀察?！邦A(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)熱度將繼續(xù)回落，城投類企業(yè)或?qū)⒃俅芜M(jìn)場(chǎng)托底，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度也會(huì)有所減弱?！敝Ъ因E表示。

2023年上半年，雖然西安土地成交規(guī)模表現(xiàn)亮眼，但土地市場(chǎng)并非全面回暖，分化特征明顯，房企僅在高新區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)拿地積極性較高，成交溢價(jià)率位居高位；其他區(qū)域均以底價(jià)成交，外圍臨潼、高陵、鄠邑等區(qū)域持續(xù)無(wú)住宅用地供應(yīng)。

“我們只關(guān)注核心區(qū)核心地塊，外圍區(qū)域不考慮?！币晃恍氯胛靼彩袌?chǎng)的房企營(yíng)銷總經(jīng)理表示，外圍區(qū)域市場(chǎng)差、項(xiàng)目流速慢，會(huì)影響資金回籠。

有這樣判斷的企業(yè)不在少數(shù)，并體現(xiàn)在了企業(yè)的投資策略上。今年上半年，西安共誕生4宗觸頂搖號(hào)地塊，其中3宗地塊位于高新區(qū)，1宗位于航天新城。此外，惠爾集團(tuán)以9.38%溢價(jià)率拿下了長(zhǎng)安區(qū)一宗地塊。

除這5宗地塊外，今年上半年西安成交的地塊全部以底價(jià)成交。

“馬甲”圍剿熱點(diǎn)地塊

企業(yè)在核心區(qū)拿地，加劇了搖號(hào)中標(biāo)難度，隨之催生了一批“馬甲”公司。

6月30日，招商局置地發(fā)布了一份公告，稱公司間接全資附屬公司西安茂安與成都華建及項(xiàng)目公司訂立合作協(xié)議，以通過(guò)項(xiàng)目公司開發(fā)西安地塊。

根據(jù)合作協(xié)議，西安茂安及成都華建須按其各自于項(xiàng)目公司99%及1%持股比例，承擔(dān)與西安地塊開發(fā)有關(guān)地價(jià)12.3億元、稅款、費(fèi)用及總投資額。該集團(tuán)所占估計(jì)總投資額的份額約為17.8億元。

雙方共同開發(fā)的地塊位于西安市航天新城。5月24日，成都華建益錦置業(yè)（下簡(jiǎn)稱“成都華建”）從9家房企中搖中航天新城89畝土地，首入西安。

據(jù)天眼查顯示，成都華建由江蘇華建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司間接持有65%權(quán)益，江蘇華建間接單一最大股東為揚(yáng)州市城建國(guó)有資產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司，其由江蘇省揚(yáng)州市國(guó)資委全資持有。

對(duì)于這家新進(jìn)入西安的企業(yè)，一位房企人士表示：“這個(gè)企業(yè)是招商蛇口的‘馬甲’”。在江蘇華建網(wǎng)站上，這兩家企業(yè)也多有交集，如4月21日江蘇華建與招商蛇口簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，同時(shí)江蘇華建也在招商蛇口的A級(jí)供應(yīng)商名錄內(nèi)。

不過(guò)，招商蛇口西安公司予以否認(rèn)。此次公告之后，雙方撲朔迷離的關(guān)系正式解開。成都華建之外，新入西安市場(chǎng)的還有南通紡織大亨——南通亞倫。4月7日，南通亞倫搖中高新區(qū)GX3-18-46地塊，總價(jià)16.5億元，樓面地價(jià)14191元/平方米。

一位參與了這場(chǎng)搖號(hào)的人士表示：“該企業(yè)為龍湖‘馬甲’”。近日，該地塊案名曝光，名稱為“高新云河頌柏悅”，這是龍湖集團(tuán)于2023年推出的新產(chǎn)品線，此外西安龍湖在項(xiàng)目公司——西安瑞倫置業(yè)有限公司中也持有50%股份。

“房企（特別是央企、國(guó)企）當(dāng)前投資邏輯嚴(yán)重趨同，導(dǎo)致核心城市土地拍賣搖號(hào)中簽率不斷走低，為獲取優(yōu)質(zhì)地塊，房企不得不廣泛參與土地拍賣，甚至動(dòng)用‘馬甲’公司，進(jìn)一步推高搖號(hào)難度。部分下游企業(yè)也積極參與土地拍賣搖號(hào)，以期拿地后在后續(xù)與甲方的合作當(dāng)中增添談判籌碼。”支家駿分析認(rèn)為。

“生面孔”涌現(xiàn)

除了頭部企業(yè)的“馬甲”之外，西安市場(chǎng)也涌現(xiàn)出了一些新面孔，其中“陜北力量”正成為西安土地市場(chǎng)中的一股“生力軍”，一些此前未涉足西安市場(chǎng)的企業(yè)也開始“四處看地”。

6月份，德通置業(yè)以12.2億元摘得西安航天基地102.33畝土地，在此之前，德通置業(yè)還曾參與過(guò)高新CID、航天基地等地塊的拍賣，但都沒(méi)有“搖中”。

公開信息顯示，德通控股成立于2006年4月，總部位于榆林，是一家以建筑、路橋施工、地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的綜合型企業(yè)。公司堅(jiān)持“立足榆林、服務(wù)陜西、躋身全國(guó)、開拓海外”的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，參與了國(guó)家、地方重大建設(shè)項(xiàng)目200多項(xiàng)。在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，自主開發(fā)建設(shè)了德通銀沙華庭、德通育才雅居、德通永和嘉苑、德通新時(shí)代住宅小區(qū)、德通金沙悅府以及德通5A級(jí)寫字樓、辦公樓等項(xiàng)目，總開發(fā)面積約200萬(wàn)平方米。

這是最新進(jìn)入西安的一家榆林房企。過(guò)去10年，榆林市場(chǎng)共有八大本土品牌，分別為泰發(fā)祥、文昌、懷遠(yuǎn)、領(lǐng)航、德通、興泰、大錦及長(zhǎng)盛。其中，泰發(fā)祥于2022年在西安土地市場(chǎng)“大殺四方”，拿下3宗地塊；領(lǐng)航在灞橋區(qū)打造了領(lǐng)航悅宸；此外，背靠陜北能源巨頭的辰宮地產(chǎn)在開發(fā)上河雲(yún)璟之后，又接盤了爛尾樓“西江月”項(xiàng)目。

除陜北房企之外，四川邦泰、中建壹品、中建東孚、廣東天潤(rùn)置業(yè)的身影都出現(xiàn)在了西安的土地拍賣中，“最近中建壹品有在西安拿地的計(jì)劃，目前正在西安看地?！币晃慌c中建壹品有接觸的人士說(shuō)道。

對(duì)于這些新面孔進(jìn)入西安，支家駿說(shuō)：“西安仍屬于全國(guó)一二線核心城市，在相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的排行榜上也首次進(jìn)入前十，表明西安的投資價(jià)值、投資韌性依然可觀?！?/p>

一位在排名前十的央企工作的營(yíng)銷總經(jīng)理表示：“西安作為西北最強(qiáng)的單核城市，對(duì)周邊的吸附力非常強(qiáng)，另外西安在產(chǎn)品的打造上要落后于同體量城市，這也意味著還有很大的市場(chǎng)空間?！?/p>

值得一提的是，5月18日~19日,“中國(guó)—中亞峰會(huì)”在西安召開，這是今年中國(guó)首場(chǎng)重大主場(chǎng)外交活動(dòng)，也是中國(guó)-中亞建交31年來(lái)六國(guó)元首首次以實(shí)體形式舉辦峰會(huì)，在中國(guó)同中亞國(guó)家關(guān)系發(fā)展史上具有里程碑意義?！斑@場(chǎng)會(huì)議之后，西安的地位得以重申，隨之而來(lái)的便是資源的傾斜，即便是正在業(yè)務(wù)收縮的企業(yè)也會(huì)考慮這些因素。”前述新入西安的房企營(yíng)銷總經(jīng)理表示。

多方因素疊加下，西安樓市及土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“弱復(fù)蘇、強(qiáng)預(yù)期”表現(xiàn)。

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