出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者|王迪

繼“圍獵”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之后，互聯(lián)網(wǎng)巨頭經(jīng)營(yíng)范圍新增房地產(chǎn)開發(fā)、租賃等業(yè)務(wù)熱潮再起。

(資料圖)

8月7日，據(jù)天眼查顯示， 8月3日，華為投資控股有限公司新成立東莞棠雅實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東莞棠雅實(shí)業(yè)”），注冊(cè)資本 15 億元人民幣。法定代表人為王路，經(jīng)營(yíng)范圍包含一般項(xiàng)目：住房租賃；非居住房地產(chǎn)租賃；園區(qū)管理服務(wù)；工程管理服務(wù)。許可項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。這與此前騰訊的操作，如出一撤。

這是否意味著華為要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？某位華為智慧園區(qū)高管對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，東家對(duì)做地產(chǎn)興趣不大，主要是結(jié)合自身業(yè)務(wù)需要。因?yàn)樯舷掠翁L(zhǎng)，員工自用住房沒有用那么多，所以存在冗余，需要盤活。

“中間的事兒挺曲折，等半年之后就清楚了?！贬槍?duì)此舉是否為呼應(yīng)國(guó)家大力發(fā)展租賃行業(yè)的政策，該位人士則予以否定，稱與其沒有必然聯(lián)系。

亦有知情人士指出，該公司并非對(duì)外拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是主要負(fù)責(zé)建設(shè)和管理園區(qū)配套人才房。這與騰訊此前“基于自身新園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)需要”的回應(yīng)，異曲同工。

只是，如果互聯(lián)網(wǎng)巨頭們僅僅是進(jìn)行自身業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，出現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)范圍列表中的“住房租賃”與其又有怎樣的聯(lián)系？

此前頻繁拿地，如今盤活冗余自用住房？

從京東劉強(qiáng)東喊話要給“兄弟們”建員工房，近年來，互聯(lián)網(wǎng)大佬們的“員工安居計(jì)劃”就沒有停過。今年2月，京東再次亦莊拿地，稱要以60億在京建4000套公寓。格力董明珠也曾表示：“要讓格力8萬(wàn)員工，每人都有兩室一廳的房子。

針對(duì)此次華為東莞棠雅實(shí)業(yè)的成立，一位華為員工向搜狐財(cái)經(jīng)猜測(cè)：“這一業(yè)務(wù)是不是給員工租賃使用的？因?yàn)槿A為員工有公租房?！迸c此同時(shí)，他表示，華為在東莞有人才房，內(nèi)部員工后可以買賣，可以持有，一定時(shí)間之后，可以一定范圍內(nèi)流通交易，但并不確認(rèn)是否與其相關(guān)。

至于華為是否有進(jìn)軍房地產(chǎn)的打算，該位員工則表示：“沒有聽說過我們要進(jìn)軍房地產(chǎn)，之前的人才房也都是建設(shè)公司建造的?！?/p>

事實(shí)上，華為在東莞的人才安居房建設(shè)由來已久。華為創(chuàng)始人任正非曾說：“工業(yè)現(xiàn)代化最主要的，要有土地來?yè)Q取工業(yè)的成長(zhǎng)?，F(xiàn)在土地越來越少，越來越貴，產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的可能空間就會(huì)越來越小?！?/p>

此時(shí)，距離華為總部深圳坂田近50公里的東莞成為華為新的展領(lǐng)域。與深圳高昂的地價(jià)相比，東莞的土地價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)。

2018年7月，華為研發(fā)部門從深圳搬遷到東莞。華為松山湖基地成為華為終端公司的新總部所在地，該項(xiàng)目的投資約為100億元，主要用于發(fā)展與手機(jī)等所有終端相關(guān)的研發(fā)、銷售和增值業(yè)務(wù)。

彼時(shí)，為解決華為終端總部員工就近居住問題，早在2015年6月，華為在東莞注冊(cè)綠苑實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱為“綠苑實(shí)業(yè)”），專注于經(jīng)營(yíng)發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)，稱斥資36億解決3萬(wàn)名員工的居住難題。

此后，華為啟動(dòng)兩個(gè)批次、共計(jì)8000+人次的“移工往莞”計(jì)劃。2019年，綠苑實(shí)業(yè)更是以底價(jià)84490萬(wàn)元摘得松山湖一宗約12萬(wàn)平方米的商住用地。

根據(jù)當(dāng)時(shí)相關(guān)規(guī)劃，項(xiàng)目主要用于松山湖園區(qū)重點(diǎn)及高端企業(yè)總部人才房配套項(xiàng)目，且對(duì)購(gòu)買人資格有明確顯示，同時(shí)只能在園區(qū)內(nèi)流轉(zhuǎn)。

就項(xiàng)目?jī)r(jià)格來看，最高銷售房?jī)r(jià)不高于10500元/㎡（住宅要求帶裝修銷售）。彼時(shí)，根據(jù)房天下顯示，東莞松山湖周邊房?jī)r(jià)在2.6萬(wàn)元左右，此種遠(yuǎn)低于周邊房?jī)r(jià)的人才房在價(jià)格上有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。

同樣位于東莞的還有華為“3萬(wàn)套住房計(jì)劃”的另一個(gè)項(xiàng)目——湖畔花園項(xiàng)目。該項(xiàng)目在2015年時(shí)被華為以1個(gè)億的底價(jià)拿下。

按照此前公開資料顯示，該項(xiàng)目前5年是租賃，期滿后由員工購(gòu)買（員工擁有完整產(chǎn)權(quán)），購(gòu)買5年后才能轉(zhuǎn)讓。相當(dāng)于總共要10年后才能入市流通。

按照2015年拿地時(shí)間計(jì)算，如今2023年，意味著這距離流通時(shí)間愈來愈近。

“華為在東莞的存在已經(jīng)有一段時(shí)間，他們已經(jīng)將大部分的團(tuán)隊(duì)搬到東莞。因此，華為有可能會(huì)利用新成立的公司來進(jìn)一步開發(fā)和管理其在東莞的房地產(chǎn)，包括為其員工提供住房。這符合邏輯，同時(shí)也可以幫助華為吸引和留住人才。”

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，這可能是華為在尋求多元化其業(yè)務(wù)，以應(yīng)對(duì)其在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域可能面臨的挑戰(zhàn)，華為可能正考慮進(jìn)一步擴(kuò)大其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭與地方政府“結(jié)對(duì)子”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華為研發(fā)等部門轉(zhuǎn)向東莞，不僅僅是一家企業(yè)落戶，而是一次全球產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)移。此外，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，阿里巴巴投資80億在東莞麻涌鎮(zhèn)建設(shè)華南總部，京東也在麻涌鎮(zhèn)投資了數(shù)百億。

優(yōu)淘城總裁薛建雄則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，這一舉措更多的是適應(yīng)中國(guó)政策環(huán)境，現(xiàn)在各地政府都在以低價(jià)地留住企業(yè)，讓其落稅。

“之前住房是大企業(yè)自用。幾年下來，拿太多地，建太多房，自己用不完，就得盤活運(yùn)營(yíng)起來。華為不是布局房地產(chǎn)，主要是自用，用不掉會(huì)賣和租。

據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2015年以來，其已通過招拍掛方式在東莞成功競(jìng)得超過20宗工業(yè)、科研用地和商住地。其中，既包括人才房配套房項(xiàng)目，亦有承載智能汽車部件制造產(chǎn)業(yè)類型的用地。

與此同時(shí)，根據(jù)東莞市十大納稅企業(yè)排行榜來看，華為技術(shù)在東莞市的納稅總額為30億元，位居第三位，為當(dāng)?shù)卣畮砹丝捎^的財(cái)政收入。

不僅華為，其他互聯(lián)網(wǎng)科技公司買地蓋樓早在幾年前已經(jīng)顯現(xiàn)，這些科技公司往往以低價(jià)拿下總部地塊。

2020年，字節(jié)（現(xiàn)改名為“抖音集團(tuán)”）花費(fèi)50億收購(gòu)北京方恒時(shí)尚中心，為字節(jié)第一個(gè)自有辦公樓。同年6月，字節(jié)以底價(jià)10.8億拿下總部用地，殺入深圳網(wǎng)紅粵海街道，與阿里、百度等知名互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)做起了鄰居。此外，2021年10月，小米曾在15.5億元底價(jià)在上海徐匯拿地，用來建設(shè)其上?？偛俊?/p>

更為重要的是，近期經(jīng)營(yíng)范圍新增房地產(chǎn)開發(fā)、租賃的騰訊，同樣于2019年以底價(jià)85億將深圳大鏟灣地塊收入囊中，號(hào)稱要投資超過300億在這里建設(shè)全球總部“企鵝島”。

對(duì)此，內(nèi)部人士的回應(yīng)是：“大鏟灣項(xiàng)目以騰訊自用產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，同時(shí)也會(huì)設(shè)立一些諸如辦公物業(yè)、會(huì)議中心、商業(yè)等公共配套設(shè)施，這些附屬設(shè)施的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)涉及到對(duì)外經(jīng)營(yíng)，因此需依照法規(guī)補(bǔ)充相關(guān)資質(zhì)?！?/p>

按照此前互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)辦公樓拿地頻繁的現(xiàn)狀，這是否引發(fā)后續(xù)互聯(lián)網(wǎng)科技公司新增房地產(chǎn)開發(fā)、租賃等業(yè)務(wù)，不禁讓人浮想聯(lián)翩。

“如果進(jìn)行租賃的話，按照流程是需要進(jìn)行工商注冊(cè)，這種財(cái)務(wù)報(bào)表里邊會(huì)顯示其他業(yè)務(wù)收入。大虹橋很多企業(yè)買了一兩三棟樓，自己用不掉就會(huì)往外租?！蹦澄粯I(yè)內(nèi)資深人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)，此前一直有如此操作，只是現(xiàn)在這種現(xiàn)象更多了。

至于如何管理這些資產(chǎn)，該位人士則表示，不需要門店，他們會(huì)和開發(fā)商的租售中心一樣，就在辦公樓里辦公，所有中介都會(huì)給他們帶客戶，可以將其理解成為一個(gè)大房東。

互聯(lián)網(wǎng)科技公司下場(chǎng)為土地市場(chǎng)兜底？

事實(shí)上，土地供應(yīng)是政府招商引資的重要手段之一，頭部互聯(lián)網(wǎng)公司資金實(shí)力雄厚會(huì)帶來諸多稅收。此外，很多地方政府還會(huì)從投資、稅收、就業(yè)等方面進(jìn)行綜合性優(yōu)惠與支持，以此激發(fā)城市活力。

除了互聯(lián)網(wǎng)巨頭瞄準(zhǔn)土地市場(chǎng)之外，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，目前中小科技公司拿地現(xiàn)象層出不窮，且多為底價(jià)成交。

除了小米今年北京拿地之外，單以廈門一個(gè)城市為例，中創(chuàng)新航科技（福建）有限公司以 1.467 億元競(jìng)得翔安區(qū) 2022XG03-G 工業(yè)用地。就在去年 3 月，中創(chuàng)新航曾以底價(jià) 3450.00 萬(wàn)元競(jìng)得翔安區(qū)的 1 宗工業(yè)用地 2022XG01-G 地塊。

此外，今年 1 月，智能制造龍頭企業(yè)廈門航天思爾特機(jī)器人系統(tǒng)股份公司以 1070 萬(wàn)元競(jìng)得集美區(qū) 2022JG11-G 工業(yè)用地。同年，光弘科技子公司6870萬(wàn)元在深圳坪山拿地，建設(shè)新項(xiàng)目。

事實(shí)上，風(fēng)口正盛的科技公司成為各地方政拿地“?？汀保@或許與目前房企拿地放緩密切相關(guān)。

來源：百度搜索

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，1-7月，仍有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，市場(chǎng)不斷走弱之下房企投資依然謹(jǐn)慎。

從7月單月拿地來看，頭部房企拿地較上半年大幅放緩。全口徑銷售TOP10拿地金額除保利外，其余企業(yè)單月拿地均不足百億，且7月拿地金額與前六月均值相比均出現(xiàn)大幅減少，招商、濱江等降幅超過60%。

“很多民營(yíng)地產(chǎn)公司沒有錢了，且身處債務(wù)危機(jī)之中，大多以國(guó)央企拿地為主。現(xiàn)在處于風(fēng)口之上的科技公司還有錢。地賣不掉，地方政府希望有更多地可以拿來低價(jià)置換給納稅企業(yè)。”某位長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者如此表示。

標(biāo)簽：