為嚴控地產(chǎn)投機行為，前海管理局可對未按規(guī)履行開發(fā)建設、發(fā)展產(chǎn)業(yè)責任，存在囤地、炒地等行為的開發(fā)商，收回土地使用權(quán)。4月16日，最新一期深圳市政府公報發(fā)布了《深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓若干規(guī)定》(下稱《若干規(guī)定》)。

對港企用地以掛牌方式出讓

根據(jù)《若干規(guī)定》，工業(yè)(含倉儲用地、物流用地)、商業(yè)和商品住宅等經(jīng)營性用地，非財政投資的文化、教育、體育、衛(wèi)生等用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，均將以招拍掛方式出讓。前海管理局將對前海土地招拍掛出讓實行集中統(tǒng)一管理，包括編制前海近期建設和土地利用計劃、土地招拍掛出讓年度計劃，明確土地供應的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及時序等。

其中，金融、現(xiàn)代物流、信息服務、科技創(chuàng)新、科技服務和其他專業(yè)服務等產(chǎn)業(yè)項目用地(下稱“產(chǎn)業(yè)用地”)、專門面向香港企業(yè)出讓的用地(下稱“港企用地”)、其他設定產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的用地，以及非財政投資的設定公益性或準公益性要求的用地，可以以掛牌方式出讓。而不設定產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的用地則將優(yōu)先以招標、拍賣等方式出讓。

產(chǎn)業(yè)用地和港企用地，辦公限全部自持，自持期限不少于項目用地竣工之日起10年，自持期滿限整層、整棟或整體轉(zhuǎn)讓。其他不設定產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的用地則可根據(jù)區(qū)位、規(guī)模、功能、結(jié)構(gòu)等情況，設定建成后的辦公、商業(yè)，限整棟轉(zhuǎn)讓、限整層轉(zhuǎn)讓、限最小轉(zhuǎn)讓建筑面積不得少于500平方米等。

此外，廠房、辦公的租售對象僅限注冊地與經(jīng)營地在前海的法人或非法人組織。

整體整棟整層轉(zhuǎn)讓可打折

為鼓勵企業(yè)扎根前海，增強投資信心，《若干規(guī)定》進一步加大了對產(chǎn)權(quán)限制的優(yōu)惠力度，提出辦公最小轉(zhuǎn)讓建筑面積不得少于500平方米，其中限整體(指包括2棟及以上符合整棟規(guī)定的集中連片建筑物集合)轉(zhuǎn)讓、整棟(指建筑面積≥3萬平方米獨棟建筑物)轉(zhuǎn)讓、整層轉(zhuǎn)讓以及全年期自持的，在《深圳市地價測算規(guī)則》測算基礎上，按一定系數(shù)進行地價調(diào)整，具體為：

辦公限整體轉(zhuǎn)讓的，按0.7倍計收。辦公限整棟轉(zhuǎn)讓的，整棟建筑面積大于等于3萬且小于6萬平方米的，按0.8倍計收;整棟建筑面積大于等于6萬平方米且小于9萬平方米的，按0.75倍計收;整棟建筑面積大于等于9萬平方米的，按0.7倍計收。辦公限整層轉(zhuǎn)讓的，按0.9倍計收。

不限自持年限的商業(yè)，限整層轉(zhuǎn)讓的，按0.9倍計收;限整體轉(zhuǎn)讓的，按0.7倍計收;其中地上地下商業(yè)面積之和大于等于8000平方米的，地上商業(yè)、地下商業(yè)可分別限整體轉(zhuǎn)讓。

辦公、商業(yè)限全年期自持的，按0.5倍計收。

建立產(chǎn)業(yè)項目儲備庫及遴選機制

《若干規(guī)定》還要求，前海管理局應建立產(chǎn)業(yè)項目儲備庫及產(chǎn)業(yè)項目遴選機制，鼓勵符合條件的總部和產(chǎn)業(yè)項目聯(lián)合競買產(chǎn)業(yè)用地。

為防止地產(chǎn)投機行為，前海管理局還將建立健全監(jiān)控監(jiān)管機制，嚴控土地分宗和分宗后的土地分別注入不同項目公司，土地使用權(quán)人也不得擅自變更土地出讓條件。對被清退的經(jīng)營狀況較差企業(yè)或項目，以及轉(zhuǎn)讓方擬轉(zhuǎn)讓的市場用房，該局都可在同等條件下優(yōu)先回購。

據(jù)悉，《若干規(guī)定》即日起施行，有效期5年。

■相關(guān)

前海出讓一居住用地，建成后

限售最高均價

每平方米10.71萬元

在《前海土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓若干規(guī)定》公布的同時，4月16日，深圳市前海管理局公開出讓區(qū)內(nèi)一宗土地使用年限為70年的居住用地。但出讓條件是“限地價、限銷售均價”，項目建成后入市銷售的最高均價為107100元/平方米。

此次前海委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心以掛牌方式公開出讓的地塊，是位于前灣片區(qū)十開發(fā)單元03街坊的T102-0346號宗地，土地面積31745.07平方米，總建筑面積183600平方米，掛牌起始價799800萬元(人民幣，下同)。土地用途則與以往多是商業(yè)用地不同，此次是鮮見的“二類居住用地”。

進而該宗地的出讓條件也采用“雙限雙競”的辦法。所謂“雙限”即“限地價、限普通商品房銷售均價”，其最高限制地價為1159710萬元，項目建成后，普通商品住房入市最高均價為107100元/平方米(毛坯價，不含裝修)，要求競得人必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。

“雙競”則是“競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積”，即競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價;當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續(xù)競買的，則由競地價轉(zhuǎn)為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

該局表示，該宗地將建設普通商品住房，并配建只租不售的人才住房，且人才住房初始配建面積不少于16460平方米(具體以成交結(jié)果為準)。可銷售的住宅套內(nèi)建筑面積90平方米以下的普通住房建筑面積、套數(shù)占比均不可低于銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。

在產(chǎn)權(quán)分配上，普通商品房產(chǎn)權(quán)歸競得人，取得套房不動產(chǎn)證之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓;社區(qū)菜市場產(chǎn)權(quán)也歸競得人所有，限整體轉(zhuǎn)讓。而社區(qū)健康服務中心、社區(qū)老人日間照料中心、社區(qū)警務室產(chǎn)權(quán)歸政府，文化活動室、幼兒園(需獨立占地)和只租不售的人才住房產(chǎn)權(quán)歸市前海管理局，均由競得人出資建設，建成后無償并無條件移交。

據(jù)悉，中國境內(nèi)注冊的法人企業(yè)均可獨立或聯(lián)合競買該宗地。出讓公告期至2020年5月5日止，掛牌期自2020年5月6日起至2020年5月15日15時止。(記者 張瑋)