十九大報(bào)告明確了“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”。伴隨著各地一系列調(diào)控政策的頒布實(shí)施,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制正在逐漸形成。二線(xiàn)城市中的鄭州也積極地出臺(tái)相關(guān)的限購(gòu)、限價(jià)政策,然而該地部分樓盤(pán)項(xiàng)目卻似乎上有政策下有對(duì)策:備案限價(jià)流于形式,現(xiàn)場(chǎng)看房須300萬(wàn),巨額銷(xiāo)售款轉(zhuǎn)個(gè)人。

中國(guó)聯(lián)合商報(bào) 深度報(bào)道組 鄭州報(bào)道

利益面前，限價(jià)政策無(wú)疑被視為了一紙空文。

日前，《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者在對(duì)作為本土起家的鄭州市永威置業(yè)有限公司所屬項(xiàng)目永威上和院、上和琚采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，其不僅明目張膽地突破當(dāng)?shù)厣唐贩肯迌r(jià)標(biāo)準(zhǔn)違規(guī)銷(xiāo)售商品房，甚至還要求購(gòu)房者看房須驗(yàn)資300萬(wàn)元，否則絕不允許看房。價(jià)格備案已然被視同兒戲。

該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員還明確表示，購(gòu)房客戶(hù)需將超過(guò)備案價(jià)的銷(xiāo)售所得巨額款項(xiàng)轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶(hù)，并無(wú)法開(kāi)具發(fā)票。粗略估算，其中僅永威上和院一個(gè)項(xiàng)目或約有高達(dá)35億元左右的商品房銷(xiāo)售收入未計(jì)入納稅范圍。

突破限價(jià)

備案流于形式

“規(guī)定是你政府的，操作是我企業(yè)的!”近日，《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者多次對(duì)永威上和院樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況進(jìn)行探訪(fǎng)時(shí)注意到，其實(shí)際“操作”并沒(méi)有按照備案、限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)去銷(xiāo)售，且與備案、限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)。

2017年6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、河南省國(guó)土資源廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)建房〔2017〕80號(hào)文件加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，其中明確鄭州市嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”制度，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)督促開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，并在批準(zhǔn)預(yù)售前向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)申報(bào)商品住房?jī)r(jià)格備案。

該《通知》指出，經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)備案并取得預(yù)售許可后，企業(yè)必須一次性公開(kāi)每套準(zhǔn)售房源價(jià)格，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一價(jià)清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標(biāo)價(jià)形式誘騙消費(fèi)者與其進(jìn)行交易，不得以任何形式收取價(jià)外費(fèi)用等。

行業(yè)規(guī)定、要求如此明確，永威上和院的銷(xiāo)售行為似乎也有循規(guī)蹈矩之意。據(jù)永威上和院方面人士表示，當(dāng)前鄭東新區(qū)整個(gè)北龍湖片區(qū)部分商品房備案、限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為3.2萬(wàn)元/㎡左右，包括即將售罄的永威上和院執(zhí)行的也是這個(gè)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

在永威樓盤(pán)項(xiàng)目售房部，看房客戶(hù)的確可以看到擺放標(biāo)有房源及價(jià)格公示信息的多塊展板。從部分展板公示信息中，看房客戶(hù)可以注意到，其公示的單套房?jī)r(jià)在570—1680萬(wàn)元之間，房源面積170—500㎡不等，備案價(jià)格3—3.8萬(wàn)元/㎡。根據(jù)個(gè)別展板下方明確標(biāo)注的數(shù)據(jù)可以看出，所公示的均價(jià)的確也都在3.2萬(wàn)元/㎡上下浮動(dòng)。

既然進(jìn)行了明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)際銷(xiāo)售“操作”情況又是否表里如一?以該樓盤(pán)項(xiàng)目7號(hào)樓一套面積為237㎡戶(hù)型為例。據(jù)銷(xiāo)售人員核算，其銷(xiāo)售總價(jià)為1349.5萬(wàn)元，銷(xiāo)售價(jià)格5.694萬(wàn)元/㎡。而該項(xiàng)目售樓部對(duì)外公示的備案總價(jià)卻是717.8萬(wàn)元，備案單價(jià)3.028萬(wàn)元/㎡。粗略對(duì)比數(shù)據(jù)可以看出，這套面積為237㎡戶(hù)型的毛坯住宅的實(shí)際總售價(jià)高出其公示的備案總價(jià)631.7萬(wàn)元，高出備案銷(xiāo)售單價(jià)2.666萬(wàn)元/㎡。

公開(kāi)信源顯示，永威上和院在售價(jià)格區(qū)間約5.2—6.2萬(wàn)元/㎡之間，銷(xiāo)售人員稱(chēng)其單平售價(jià)5—10萬(wàn)元之間。顯然，永威上合院的現(xiàn)實(shí)售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破備案、公示的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

其實(shí)，《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》也早就明確，商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià);對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

“嫌貧愛(ài)富”

現(xiàn)場(chǎng)看房須驗(yàn)資300萬(wàn)

有當(dāng)?shù)毓娬f(shuō)，沒(méi)有早期普通購(gòu)房者曾經(jīng)的傾囊，哪有后來(lái)漸漸崛起、站穩(wěn)腳跟的永威，如今的永威已開(kāi)始了“嫌貧愛(ài)富”?

“現(xiàn)場(chǎng)看房，需要提供300萬(wàn)元資產(chǎn)(信)證明，如果是訂房源，最低要先交100萬(wàn)元。”永威上和院銷(xiāo)售人員向前往咨詢(xún)、了解情況的看房客戶(hù)強(qiáng)調(diào)，這是公司的規(guī)定，否則沒(méi)有辦法去現(xiàn)場(chǎng)看房。

有看房客戶(hù)曾希望到項(xiàng)目所在地，先行實(shí)地目睹一下“大家風(fēng)范”的永威上和院究竟如何神秘，但得到回應(yīng)與銷(xiāo)售人員所言如出一轍，甚至在大門(mén)口就被保安給擋了回來(lái)。

“這種銷(xiāo)售的‘規(guī)矩’依據(jù)是啥，其彰顯的又是什么樣的企業(yè)品格，難道連購(gòu)(看)房也要分三六九等?這是典型的身份歧視。”多位有購(gòu)房意向者對(duì)永威上和院驗(yàn)資看房的銷(xiāo)售行為表示不能理解。

“宣稱(chēng)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)屬鄭東新區(qū)北龍湖片區(qū)第一梯隊(duì)的永威上和院，這種‘嫌貧愛(ài)富的企業(yè)品質(zhì)’，無(wú)疑將使‘永威’這個(gè)本土品牌的形象大打折扣。”河南一位業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者表示。

涉嫌偷稅

銷(xiāo)售款項(xiàng)轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶(hù)

正常情況下，商品房銷(xiāo)售，均按照購(gòu)房合同所標(biāo)明的價(jià)格及總價(jià)款到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行合同備案、開(kāi)具發(fā)票并參照當(dāng)?shù)匾?guī)定比例進(jìn)行按揭貸款。而永威上和院的做法是“另辟蹊徑”，將限價(jià)以外的購(gòu)房?jī)r(jià)款轉(zhuǎn)入私人賬戶(hù)，只開(kāi)具收據(jù)不開(kāi)發(fā)票。

“作按揭貸款的話(huà)，只能按備案價(jià)格、備案總價(jià)的比例辦理銀行貸款手續(xù)。”在《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者探訪(fǎng)過(guò)程中，永威上和院銷(xiāo)售人員明確表示，而超過(guò)備案價(jià)格、備案總價(jià)的款項(xiàng)是沒(méi)有辦法作銀行按揭的，須和備案總價(jià)的首付一起現(xiàn)付。

仍以前述7號(hào)樓那套實(shí)際銷(xiāo)售總價(jià)款為1349.5萬(wàn)元的房源為例，據(jù)銷(xiāo)售人員的計(jì)算方法，按照備案價(jià)計(jì)算總價(jià)應(yīng)為717.8萬(wàn)元。那么限購(gòu)價(jià)以外的總價(jià)款為631.7萬(wàn)元，這筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)入私人賬戶(hù)，不開(kāi)發(fā)票只開(kāi)收據(jù)。

“按備案價(jià)格、總房款簽(購(gòu)房)合同，超出備案價(jià)款的購(gòu)房款沒(méi)法在(購(gòu)房)合同里顯示，也開(kāi)不了發(fā)票。”銷(xiāo)售人員聲稱(chēng)，一般會(huì)要求購(gòu)房者將超出備案價(jià)的房款轉(zhuǎn)至相關(guān)個(gè)人銀行賬戶(hù)，然后給出具收據(jù)，不開(kāi)發(fā)票。

如永威上和院銷(xiāo)售人員所言非虛，購(gòu)者實(shí)際所支付或承擔(dān)的總房款顯然無(wú)法與備案簽定的購(gòu)房合同所涉款項(xiàng)一致。而購(gòu)房者實(shí)際所支付的總房款中超過(guò)備案總價(jià)部分的款項(xiàng)，其財(cái)務(wù)流程又將如何處理?

永威上和院公開(kāi)信息顯示，“注定將成為永威置業(yè)里程碑式的作品”的上和院項(xiàng)目由鄭州永威集團(tuán)投資、鄭州永隆置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，規(guī)劃戶(hù)數(shù)約330戶(hù)(銷(xiāo)售人員稱(chēng)319戶(hù))。據(jù)當(dāng)?shù)毓俜叫畔ⅲ擁?xiàng)目占地約71畝，總建筑面積約為18萬(wàn)㎡。

據(jù)相關(guān)人士粗略估算，按永威上和院可售住宅建筑面積14萬(wàn)㎡、取值5.2—6.2萬(wàn)元/㎡價(jià)格區(qū)間之均價(jià)5.7萬(wàn)元/㎡，比對(duì)備案價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡標(biāo)準(zhǔn)，僅此一個(gè)樓盤(pán)，或約有高達(dá)35億元左右的商品房銷(xiāo)售收入未計(jì)入納稅范圍。

回應(yīng)

不存在突破限價(jià)現(xiàn)象？

記者采訪(fǎng)過(guò)程中注意到，該項(xiàng)目超限價(jià)銷(xiāo)售以及超出限價(jià)部分的購(gòu)房款不開(kāi)發(fā)票現(xiàn)象，在當(dāng)?shù)毓娧壑性缫咽枪_(kāi)的秘密。

鄭州市永威置業(yè)有限公司一位品牌負(fù)責(zé)人向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者表示，自己剛到公司時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)記者采訪(fǎng)了解到的情況難以明確解釋。

9月20日，記者分別向鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、國(guó)家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局稽查局提出采訪(fǎng)請(qǐng)求。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局一名文姓科室負(fù)責(zé)人在對(duì)有關(guān)情況進(jìn)行了登記，并表示對(duì)永威上和院所涉銷(xiāo)售情況或問(wèn)題將按流程轉(zhuǎn)交直屬分局調(diào)查落實(shí)。

9月24日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局郵件回應(yīng)稱(chēng)，“實(shí)際情況是銷(xiāo)售價(jià)格為一房一價(jià)，根據(jù)位置不同略有差異，銷(xiāo)售備案簽約均價(jià)為31800元/㎡。該項(xiàng)目不存在突破限價(jià)現(xiàn)象。”

該回復(fù)還稱(chēng)，依據(jù)《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為的通知》豫建房管〔2018〕29號(hào)等文件精神，對(duì)相關(guān)處理情況：(一)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)不得夸大廣告宣傳，依法依規(guī)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng);(二)將對(duì)全區(qū)范圍內(nèi)的在售項(xiàng)目進(jìn)行定期不定期進(jìn)行明察暗訪(fǎng)，舉一反三，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)采取有效措施。

10月15日，記者再赴鄭州，對(duì)永威新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目上和琚銷(xiāo)售情況進(jìn)行采訪(fǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)鄭州永威置業(yè)所屬兩個(gè)項(xiàng)目超備案限價(jià)銷(xiāo)售的行為仍在繼續(xù)。

“上和琚這次首批推出120套(戶(hù))，銷(xiāo)售單價(jià)為4.4—5.5萬(wàn)元/㎡。”永威上和琚銷(xiāo)售人員向記者明確表示，上和琚整個(gè)項(xiàng)目的戶(hù)型面積在189—610㎡之間，頂樓和一層貴一些一樓送院子和地下室，價(jià)位7萬(wàn)元/㎡起，其中，樓王(8號(hào)樓)頂層600平方米戶(hù)型售價(jià)高達(dá)90000元/㎡。

關(guān)于房款支付情況，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，上和琚分一次付清和按揭兩種，一次付清優(yōu)惠多一點(diǎn)，要是按揭也可以，去掉政府備案限價(jià)的3.2萬(wàn)元/㎡左右，多出來(lái)的總房款要在首付款中支付，也不開(kāi)具發(fā)票。

對(duì)新近注意到情況，記者再次向鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了反饋，并就前述回復(fù)提出了質(zhì)疑。該局文姓科室負(fù)責(zé)人當(dāng)即撥通所轄直屬分局辦公室王主任電話(huà)，并希望記者前往直屬分局就有關(guān)情況進(jìn)行對(duì)接。

10月16日，直屬分局辦公室王主任留下了記者所采集到的錄音及照片，表示會(huì)盡快落實(shí)并回復(fù)記者。截至發(fā)稿，記者尚未收到該局正面回應(yīng)。

就該樓盤(pán)或涉嫌偷漏稅費(fèi)現(xiàn)象，在國(guó)家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局稽查局，相關(guān)工作人員同樣表示需要按程序調(diào)查核實(shí)，截至發(fā)稿，記者同樣未收到稅務(wù)機(jī)關(guān)回應(yīng)。

記者手記

2019年7月11日，河南住建廳出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)集中整治的通知》，(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“整治通知” )為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，決定開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)集中整治工作，本次整治的對(duì)象為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

早在2017年6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、河南省國(guó)土資源廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)建房〔2017〕80號(hào)文件加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知” ) 其中明確鄭州市嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”制度，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)督促開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，并在批準(zhǔn)預(yù)售前向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)申報(bào)商品住房?jī)r(jià)格備案。

該《通知》指出，經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)備案并取得預(yù)售許可后，企業(yè)必須一次性公開(kāi)每套準(zhǔn)售房源價(jià)格，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一價(jià)清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標(biāo)價(jià)形式誘騙消費(fèi)者與其進(jìn)行交易，不得以任何形式收取價(jià)外費(fèi)用等。

“整治通知”再次將未按政府備案價(jià)格要求銷(xiāo)售商品房，或者以附加條件限制購(gòu)房人合法權(quán)利(如捆綁車(chē)位、裝修)等方式，限制購(gòu)房人合法權(quán)利，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià);未按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)，或另設(shè)其他賬戶(hù)以其他方式直接收存購(gòu)房人房款(包括預(yù)訂款、首付款、按揭貸款等)等情形列為重點(diǎn)整治內(nèi)容。

記者采寫(xiě)《無(wú)視政府限價(jià)令 鄭州永威置業(yè)涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售、偷漏稅費(fèi)》一文過(guò)程中，在與鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、國(guó)家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)稽查局的交集中頗感不安。

9月24日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局郵件回應(yīng)稱(chēng)，“實(shí)際情況是銷(xiāo)售價(jià)格為一房一價(jià)，根據(jù)位置不同有微差異，銷(xiāo)售備案簽約均價(jià)為31800元每平方米。該項(xiàng)目不存在突破限價(jià)現(xiàn)象。”

事情就擺在那里，任何人走進(jìn)銷(xiāo)售中心與置業(yè)顧問(wèn)交流，都能獲取該項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格以及備案價(jià)以外的購(gòu)房款向個(gè)人賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬，不開(kāi)發(fā)票只開(kāi)收據(jù)等信息。而上述回應(yīng)白紙黑字聲稱(chēng)“該項(xiàng)目不存在突破限價(jià)現(xiàn)象。”雖是區(qū)區(qū)幾個(gè)字，卻傳遞了巨大的信息量，給公眾留下太大的想象空間。

記者9月、10月兩次專(zhuān)赴鄭州，3次前往國(guó)家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)稽查局，要求采訪(fǎng)，希望該局從稅務(wù)稽查角度就該現(xiàn)象發(fā)出聲音，然而，該局工作人員一再?gòu)?qiáng)調(diào)只接受稅務(wù)違法舉報(bào)，不接受采訪(fǎng)，截至發(fā)稿未作任何回應(yīng)。

“該項(xiàng)目不存在突破限價(jià)現(xiàn)象”的“調(diào)查結(jié)果”客觀(guān)與否，公眾心里有數(shù)，而監(jiān)管部門(mén)如此回應(yīng)除了使其公信力受損以外，無(wú)法掩蓋已經(jīng)存在的事實(shí)。

“永威現(xiàn)象”的存在，可見(jiàn)鄭州房地產(chǎn)亂象整治任重道遠(yuǎn)，此舉既關(guān)乎各級(jí)政府政策、法規(guī)的權(quán)威性，也關(guān)乎國(guó)家利益和公眾利益的根本保障。而保證整治見(jiàn)成效的前提條件是，各監(jiān)管部門(mén)積極作為、勇于擔(dān)當(dāng)、嚴(yán)格執(zhí)法。

標(biāo)簽： 鄭州 永威置業(yè) 違規(guī)銷(xiāo)售