文/樂居財經(jīng)靳文雨

(資料圖片僅供參考)

物企上市潮退卻后，港交所門前就少見喧囂。去年一年，僅有4家物企遞表，不少物企更是陷入了遞表、失效、再遞表的循環(huán)。

進(jìn)入2023年，這種情況似有改觀，沉寂多時的港股物管板塊不斷迎來新成員。而這些摩拳擦掌的物企，大都是國資身份。

6月25日，隸屬于長沙市國資委的泓盈城市運營服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（簡稱“泓盈服務(wù)”）在港交所遞交了招股書，中金公司為獨家保薦人。

在其之前，已有國家隊物企深業(yè)物業(yè)于港交所遞表，并成為了2023年第一家遞表的物企。而在今年4月，隸屬于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)集團(tuán)的經(jīng)發(fā)物業(yè)，發(fā)布了一則招標(biāo)公告，也透露出了想要赴港IPO的信號。

受地產(chǎn)行業(yè)下行壓力影響，民營物企融資愈發(fā)困難，而同期國資物企則在資金端擁有更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，在政策端也有“國企改革”的利好加持，自然也就更受資本市場青睞。

但正如硬幣的兩面性。偏向保守的國資物企，往往也會陷入成長性差、盈利能力較低、發(fā)展速度遲緩的窘境。而囿于湖南當(dāng)?shù)氐你?wù)，也面臨著毛利率持續(xù)下滑、商業(yè)運營服務(wù)收入萎縮、對關(guān)聯(lián)方面積供給較為依賴等問題。

對于廣大還未上市的國資中小物企而言，這股國資物企上市潮背后，既有機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。

資產(chǎn)大騰挪

招股書披露，泓盈服務(wù)成立于2015年，是一家國有城市服務(wù)及運營提供商，提供廣泛的服務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)。

相比大多數(shù)上市物企動輒十幾年甚至二十幾年的發(fā)展歷史，泓盈服務(wù)不到8年的成立時間，略顯青澀。為豐盈上市主體，這家國資物企，在IPO前夕開始大包大攬注入資產(chǎn)。

在2020年6月前，其本由先導(dǎo)控股全資擁有，最初的注冊資本為1000萬元，2019年3月，先導(dǎo)控股注資后，其注冊資本增至2000萬元。其中先導(dǎo)控股原本由長沙市國資委全資擁有，后于2019年10月成為了長沙城發(fā)集團(tuán)的子公司。

長沙城發(fā)集團(tuán)主要負(fù)責(zé)城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的融資、投資、建設(shè)、運營和管理，負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)管理，股權(quán)穿透后，由長沙市國資委全資擁有。

為統(tǒng)籌管理物業(yè)業(yè)務(wù)，2020年6月，先導(dǎo)控股將其持有的泓盈服務(wù)100%股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給了城發(fā)集團(tuán)公司。與此同時，數(shù)家子公司也經(jīng)歷了重組。

其中，為剝離非主業(yè)投資，城發(fā)商管按2019年12月31日賬面凈值將其持有的先導(dǎo)銀象40%的股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給長沙達(dá)美文化傳播有限公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，城發(fā)商管不再持有先導(dǎo)銀象的股權(quán)。同月，其又從城投集團(tuán)手中以零代價收購了城投資產(chǎn)100%股權(quán)。

招股書顯示，城發(fā)商管的前身長沙先導(dǎo)恒通商業(yè)管理，于2017年4月5日成立，初始注冊資本為人民幣2000萬元。由先導(dǎo)控股全資擁有。2020年6月28日，先導(dǎo)控股將恒通商業(yè)管理100%的股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓予長沙城發(fā)集團(tuán)。

2020年8月13日，恒通商業(yè)管理更名為城發(fā)商管。2022年8月，作為重組的一部分，長沙城發(fā)集團(tuán)將其于城發(fā)商管的全部股權(quán)無償轉(zhuǎn)給了泓盈服務(wù)，以整合商業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營管理。

泓盈服務(wù)方面，其曾于2020年6月，從岳麓山旅游文化開發(fā)有限公司（簡稱“岳麓山公司”）手中收購了城投物業(yè)100%股權(quán)。而為了將園林公司的全部股權(quán)納入麾下，當(dāng)年12月，又以470萬元的代價從先導(dǎo)城投手中收購了園林公司30%股權(quán)。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，泓盈服務(wù)持有園林公司100%股權(quán)。

值得一提的是，為消除潛在的競爭，并與城發(fā)集團(tuán)實現(xiàn)明確的業(yè)務(wù)劃分，去年8月，泓盈服務(wù)在收購了城發(fā)商管之余，還從城發(fā)集團(tuán)的子公司城發(fā)智慧出行公司手中收購了停車場公司。截至當(dāng)前，泓盈服務(wù)的主要運營子公司共有8家。

信息顯示，泓盈服務(wù)的法定代表人為謝毅，并擔(dān)任董事長，同時他也在旗下公司長沙城發(fā)物業(yè)管理和長沙城投物業(yè)服務(wù)擔(dān)任執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，在長沙城市照明運營發(fā)展任執(zhí)行董事。

在股權(quán)架構(gòu)上，截至最后實際可行日期，泓盈服務(wù)由長沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡稱“長沙城發(fā)集團(tuán)”）和岳麓山旅游文化開發(fā)有限公司（簡稱“岳麓山公司”）分別持股95%、5%。其中岳麓山公司為長沙城發(fā)集團(tuán)的全資子公司。

商業(yè)運營服務(wù)收益持續(xù)下滑

國資物企向來以穩(wěn)健著稱，在多數(shù)物企受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，營收規(guī)模出現(xiàn)萎縮，凈利潤也遭遇腰斬之時，泓盈服務(wù)保持了較為穩(wěn)定的增長。但毛利率下滑、商業(yè)運營服務(wù)增長不利等問題也困擾其中。

招股書顯示，2020年-2022年（下稱“報告期內(nèi)”），泓盈服務(wù)分別實現(xiàn)收入2.78億元、4.32億元、5.29億元，報告期內(nèi)的復(fù)合年增長率為37.8%；年度利潤及全面收益總額分別為3460萬元、4080萬元及5360萬元，復(fù)合年增長率為24.4%。

具體業(yè)務(wù)來看，泓盈服務(wù)涉及物業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)包括對公共物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的各種物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)；城市服務(wù)則包括園林綠化及工程、照明系統(tǒng)運營、停車場運營及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)。

在過去三年，泓盈服務(wù)收入的重心逐漸由物業(yè)管理服務(wù)傾斜至城市服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)在營收中的占比由2020年的55.6%降至2022年的39.2%，城市服務(wù)在營收中的占比則由2020年的20.9%上升至2022年的52%。

報告期內(nèi)，泓盈服務(wù)的毛利率分別為29.4%、24.9%、23%。呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢。其中物業(yè)管理服務(wù)的毛利率下跌最為嚴(yán)重，已經(jīng)由2020年的22.1%降至14.5%，下降了7.6個百分點。

但樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，從物業(yè)管理服務(wù)的定價來看，報告期內(nèi)泓盈服務(wù)各年度的平均物業(yè)管理費水平并不低。

以商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)來說，過去三年該集團(tuán)的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米分別為9元、14.8元、15.7元，而同期同行業(yè)可比公司的管理費僅為每平方米4.3元。其在2022年的收費標(biāo)準(zhǔn)是同行的3.7倍。

另外，商業(yè)運營服務(wù)的毛利率也出現(xiàn)了輕微波動，但在幾項業(yè)務(wù)中，該業(yè)務(wù)的毛利率水平相對最高，基本維持在53%以上。

不過，需要注意的是，高毛利之下，商業(yè)運營服務(wù)的收益卻在不斷下滑。報告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)的收入分別為6540.4萬元、5404.5萬元及4633.7萬元，而其占營收的比重，也已經(jīng)由2020年的23.5%下降至8.8%。

關(guān)聯(lián)方收入占比近7成

作為一家根植于湖南的企業(yè)，泓盈服務(wù)在湖南省承接了多個標(biāo)志性項目，如湘江財富金融中心、長沙市城市功能照明運維項目及太平街商業(yè)運營項目等。之所以能夠在當(dāng)?shù)刈龅娘L(fēng)生水起，很大一部分原因是得益于母公司長沙城發(fā)集團(tuán)的支持。

招股書提到，城發(fā)集團(tuán)是長沙市最大的城市綜合開發(fā)商，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋城市開發(fā)的整個生命周期，并將源源不斷產(chǎn)生新項目，這確保了大量的儲備項目。

數(shù)據(jù)顯示，各報告期期末，泓盈服務(wù)來自城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人（按項目來源劃分）獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.49億元，占營收的比重分別為76.2%、70.2%及66.0%，占比一度超七成。

報告期內(nèi)，泓盈服務(wù)獨立第三方的中標(biāo)率分別為10%、25%、28.6%，占比不足三成，同期來自城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人的項目中標(biāo)率均為100%。

在物業(yè)管理板塊，其來自城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人的項目在管建筑面積分別占總在管面積的34.0%、43.5%和41.8%，在管項目數(shù)量分別為23個、43個及45個，這些項目的保留率分別為100%、87.2%和86.3%。

同期，泓盈服務(wù)來自獨立第三方的項目在管建筑面積分別占其在管總建筑面積的66.0%、56.5%和58.2%，提供物業(yè)管理服務(wù)的在管項目數(shù)量分別為16個、18個及18個。

在深耕區(qū)域背后，泓盈服務(wù)在長沙當(dāng)?shù)赜胁恍〉挠绊懥?。但相較于實現(xiàn)多點開花的全國性物企來說，泓盈服務(wù)仍規(guī)模受限，在外部擴(kuò)張上也面臨著不小的壓力。

招股書顯示，截至2022年12月31日，泓盈服務(wù)在管物業(yè)管理項目總數(shù)為63個，在管建筑面積為1030萬平方米。

從提供物業(yè)管理服務(wù)的類別來看，2022年其來自公共物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的在管項目分別為29個、30個，來自住宅物業(yè)的項目只有4個。這4個項目在2022年貢獻(xiàn)的收入為248.3萬元，占營收的比重為1.2%，可以說是微乎其微。

另外，這些在管項目中，有62個都位于湖南省，僅有1個項目位于江西省。泓盈服務(wù)表示，集團(tuán)大部分收入都來自湖南省的業(yè)務(wù)，及在不久的將來，湖南省仍將占據(jù)其營運的大部分，但這也很容易受該地區(qū)政府政策或經(jīng)營環(huán)境不利變化的影響。

基于此，泓盈服務(wù)的目標(biāo)是在現(xiàn)有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，結(jié)合未來的發(fā)展定位，將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至湖南省以外的地區(qū)，包括江西省、貴州省及其他地區(qū)。

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