5月17日晚，中原建業(yè)有限公司(以下簡稱中原建業(yè))宣布于5月18日至5月21日正式啟動招股，招股價區(qū)間為2.4至3.2港元，股票代碼為(9982.HK)，計劃將于5月31日正式于香港聯(lián)交所掛牌交易。中原建業(yè)也將成為建業(yè)集團旗下第四家上市公司，以及港股市場上第二家代建上市企業(yè)。

根據(jù)最新披露的招股書資料，此次中原建業(yè)將以分拆+全球發(fā)售的方式登陸港股。公司總股份數(shù)約為32.82億股，其中約29.54億股將按持股比例分配給原建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱建業(yè)地產(chǎn)，00832.HK)的股東，而總股份的10%，約3.282億股將進行全球發(fā)售。

此次上市亦引入了祥來有限公司作為基石投資者，據(jù)了解，祥來有限公司亦是同業(yè)公司綠城管理(9979.HK)的兩大基石投資者之一。

招股書中披露了中原建業(yè)截止2020年12月31日的經(jīng)營數(shù)據(jù)。作為國內(nèi)代建行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)之一，在2017年至2020年間，中原建業(yè)總合約銷售金額復(fù)合年增長率達71.5%，居行業(yè)首位。而對于目前尚處于戰(zhàn)略鞏固期建業(yè)集團而言，中原建業(yè)不僅貢獻著越來越多的業(yè)績及利潤，也是鞏固期內(nèi)積蓄力量，通過業(yè)務(wù)協(xié)同驅(qū)動建業(yè)集團下一輪整體增長的關(guān)鍵角色。

而建業(yè)集團將中原建業(yè)分拆出來獨立上市的決策，不僅意味著建業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)已步入成熟期，也體現(xiàn)出建業(yè)有充分信心——獨立后資本市場會給代建業(yè)務(wù)更高的估值評價。

定價讓利投資者，預(yù)期獲市場熱捧

在最早的上市方案中，中原建業(yè)原本計劃采用無融資的介紹方式完成分拆上市。但在4月初時，建業(yè)地產(chǎn)公告將在中原建業(yè)上市中加入全球發(fā)售環(huán)節(jié)。

從目前已披露出的發(fā)售方案來看，其發(fā)售股份總體較低，新股僅占總股份數(shù)的10%，而其發(fā)售定價區(qū)間也給出了較多的折讓空間，顯示出中原建業(yè)讓利于港股投資者的良好意愿。此外比照已上市的代建企業(yè)綠城管理超19倍的歷史市盈率，市場預(yù)期中原建業(yè)股價也有較高的增長空間。在此情形下，預(yù)料中原建業(yè)的股票發(fā)售將迎來投資者的踴躍申購。

而從業(yè)績上看，中原建業(yè)近幾年的高速發(fā)展，以及輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流、高分紅的行業(yè)特點來看，中原建業(yè)也成為一個很好的投資標的。

最新的招股書數(shù)據(jù)顯示，截止最后可行日期2021年5月11日，中原建業(yè)共計234個在管項目，在管建筑面積共計2,839萬平方米。截至2020年12月31日中原建業(yè)共計206個在管項目，在管總建筑面積為約2,554萬平方米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級以上城市。

此外，中原建業(yè)2020年度的已售面積570萬平方米占到全國代建市場總份額的29.2%位居行業(yè)第一位，2020年的新增合約建筑面積約860萬平方米，占全國總市場份額的10.6%，則在行業(yè)中排名第二。以收入計，中原建業(yè)2017年至2020年總合約銷售金額71.5%的復(fù)合年增長率均在全國代建行業(yè)中排名第一。

在2018年、2019年及2020年中，中原建業(yè)總收入分別達到6.76億元、10.29元及11.52億元。同期扣稅凈利潤分別為4.04億元、6.41億元和6.81億元，凈利率分別高達59.7%、62.3%、59.2%。

中原建業(yè)的獨立發(fā)展，對于建業(yè)地產(chǎn)，甚至是整個建業(yè)集團整體而言，同樣有極為重要的意義。5月12日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱董事會批準建議分拆中原建業(yè)及將其于港交所主板上市，并宣布將以分派方式宣派特別中期股息，當日建業(yè)地產(chǎn)達到近半年以來股價的最高點，每股4.55元。由此可見，市場對于中原建業(yè)的分拆，對于輕重資產(chǎn)的價值釋放，是極其認可且反響熱烈的。

鞏固期的業(yè)績增長點

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2020年年報數(shù)據(jù)披露，其報告期內(nèi)實現(xiàn)了總計1026.4億元人民幣的銷售總額，同比增長1.5%。在戰(zhàn)略鞏固期的首年，穩(wěn)住了千億銷售額的陣腳。

在2019年首次邁入千億房企陣營后，建業(yè)集團董事長胡葆森在2020年出公開表示：“建業(yè)未來三年進入戰(zhàn)略鞏固期，蹲下是為了更好起跳。”

彼時，建業(yè)地產(chǎn)剛剛經(jīng)過三年迅猛的增長。從2017年至2019年，建業(yè)地產(chǎn)的合同銷售額從304.15億人民幣快速增長至1011.5億人民幣，三年的銷售業(yè)績增幅分別達51%，97.2%，39.8%，表現(xiàn)異常搶眼。

更重要的是，對于早年確定了省域化戰(zhàn)略，深入河南城市布局的建業(yè)地產(chǎn)而言，千億銷售額中的絕對比例由河南一省所貢獻，這一成績殊為不易，建業(yè)也因此成為很多區(qū)域化房企的楷模。

不過在經(jīng)歷高速增長后，建業(yè)覺得應(yīng)該緩一緩了。在2020年1月份建業(yè)集團的管理年會上，胡葆森提出，“鞏固期并不是停滯，而是要沉淀過去三年超速增長帶來的問題，將自己的各項財務(wù)指標調(diào)整得更健康一些，把產(chǎn)品打磨得更完美一些，把服務(wù)體系建設(shè)得更好一些，把組織能力鍛造得更強一些。”

“一個不比去年低的、有增長的目標”，也成為建業(yè)在鞏固期第一年給自己劃下的底線。盡管2020年新冠疫情中，緊鄰湖北的河南也受到了較大沖擊，但從1月公布的成績單來看，建業(yè)守住了一年前給自己劃下的底線。而在其中，中原建業(yè)也成為建業(yè)集團在鞏固期第一年得以守住底線的關(guān)鍵。

同樣來自建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績公告。盡管在鞏固期內(nèi)同樣放慢了增長速度，但中原建業(yè)所帶領(lǐng)的輕資產(chǎn)板塊在2020年仍貢獻了343億人民幣的合同銷售額，占到了總銷售額的三分之一，同比增速為16.9%。成為建業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)業(yè)績極為重要的補充。

而輕資產(chǎn)在建業(yè)集團戰(zhàn)略鞏固期內(nèi)扮演銷售業(yè)績增長點的角色，目前看來還要持續(xù)下去。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，近兩年來，全國商品房銷售金額增速已經(jīng)降至個位數(shù)。在剛剛過去的2020年，全國商品房銷售額173613億元，增長8.7%。不過，以代建為主的輕資產(chǎn)市場增速卻高于全國樓市平均水平。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》給出測算，預(yù)計自2021年至2025年，中國代建市場新訂約總建筑面積將以23.5%的復(fù)合年增長率繼續(xù)增長。到2025年，國內(nèi)代建市場容量將達2.2-2.5億平方米，在中性假設(shè)下，代建市場規(guī)模的滲透率將達到14.9%，代建項目銷售額將超2萬億。

建業(yè)給自己定下的戰(zhàn)略鞏固期為三年，到2022年底結(jié)束。而這正是機構(gòu)所預(yù)測的代建市場的高速發(fā)展期。作為目前代建市場的領(lǐng)先企業(yè)之一，中原建業(yè)有很大機會與行業(yè)同步快速增長。而選擇在這個時間點讓中原建業(yè)分拆上市，建業(yè)顯然希望代建業(yè)務(wù)的獨立能得到資本市場的更高估值評價。

出省先鋒，業(yè)務(wù)協(xié)同的串聯(lián)者

中原建業(yè)不僅是建業(yè)當前增速最快的一個業(yè)務(wù)板塊。與其他業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)也非常明顯，而獨立上市之后，協(xié)同效應(yīng)有可能得到進一步的強化。

2月6日，建業(yè)集團主席胡葆森在鄭州發(fā)文《老胡家書：擴大根據(jù)地，服務(wù)大中原》，表示將“自2021年始，將企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地的半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。”在堅持執(zhí)行了20年的“省域化戰(zhàn)略”，并于2019年實現(xiàn)全省122個縣級以上城市的全覆蓋之后，建業(yè)決定走出河南。而中原建業(yè)的代建板塊，則是建業(yè)出省的先鋒。

招股書數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底，中原建業(yè)已經(jīng)在河南省外在管13個項目，總面積達132.2萬平米，項目遍布陜西、山西、河北、安徽、新疆及海南六省，已領(lǐng)先一步走出河南。

以輕資產(chǎn)方式走出省外，顯然是一項更為穩(wěn)妥的計劃。從企業(yè)管理的角度來講，任何業(yè)務(wù)都存在著管理半徑的問題，超出一定范圍后，溝通成本，工作效率，管控能力都會下降，并直接體現(xiàn)在企業(yè)的盈利能力上。也正因為這原因，過去20年里，建業(yè)一直堅持省域化戰(zhàn)略，聚焦并下沉河南市場，也是出于縮小管理半徑的考慮。但當企業(yè)發(fā)展到可以走出去的階段，更為輕盈的代建業(yè)務(wù)先行自然是風險更低，更為穩(wěn)妥的選擇，尤其考慮到建業(yè)當前還在階段性提升內(nèi)部管控的戰(zhàn)略鞏固期內(nèi)。

理想的狀況是，輕資產(chǎn)出省后，進一步提升建業(yè)品牌在省外的接受度，同時又起到熟悉市場，熟悉合作伙伴，熟悉區(qū)域資源的偵察兵作用，等到建業(yè)準備重資產(chǎn)投資時，也更容易做到知己知彼。輕重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)協(xié)同，預(yù)期在“服務(wù)大中原”的新戰(zhàn)略目標下更為緊密。

在物業(yè)方面，通過代建其他中小開發(fā)商的項目，建業(yè)也同時獲得了這些項目未來物業(yè)管理服務(wù)的獲取優(yōu)勢。于往績，中原建業(yè)幾乎所有的項目擁有人均聘請建業(yè)新生活(09983.HK)為其提供物業(yè)管理服務(wù)，理論上，中原建業(yè)未來的發(fā)展，能有力的幫助建業(yè)新生活獲得更多的管理面積。這些協(xié)同優(yōu)勢隨著中原建業(yè)的上市，都將更為清晰的展現(xiàn)在投資者面前。

標簽： 中原建業(yè) 招股 建業(yè)鞏固期 戰(zhàn)略布局