推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策……近日，我國(guó)房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。這些政策將為居民購(gòu)房帶來(lái)哪些便利和實(shí)惠？

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

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“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員浦湛說(shuō)，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當(dāng)?shù)貨](méi)有住房，即使有貸款記錄，購(gòu)房時(shí)可按首套來(lái)執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。

對(duì)于置換家庭來(lái)說(shuō)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將帶來(lái)利好。福州市民陳女士懷孕已經(jīng)6個(gè)月了，她盼著新政早點(diǎn)落地?！皩殞毥蹬R后，想換個(gè)大房子。”她給記者算了一筆賬：之前看中的一套220萬(wàn)元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬(wàn)元，如果能‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，首付30%，首付可少付22萬(wàn)元。

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房與住區(qū)研究所所長(zhǎng)盧華翔說(shuō)，在一些首套與二套房首付比例差距較大的城市，若及時(shí)跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，將為購(gòu)房人帶來(lái)更多利好。

對(duì)于曾在外地貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，現(xiàn)因工作地遷移等原因在當(dāng)?shù)責(zé)o房的新市民，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能幫助其降低購(gòu)房門(mén)檻。新落戶廣州的“90后”市民郝先生說(shuō)，自己一家三口在南京有房，去年已還清房貸?！暗凑铡J(rèn)房認(rèn)貸’情形，我們?cè)趶V州首次買(mǎi)房，即便賣(mài)了南京的房子，再買(mǎi)房也要7成首付。如果‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’落地，不用賣(mài)掉南京的房子也能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進(jìn)行?！?/p>

一些居民家庭雖然已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，但后來(lái)因創(chuàng)業(yè)、經(jīng)商、治病、子女上學(xué)等需要資金，將其擁有的住房賣(mài)掉，實(shí)際上名下已無(wú)住房了。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，購(gòu)房人能否享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，本質(zhì)上是看購(gòu)房人目前名下有無(wú)住房，該政策落地更加符合居民購(gòu)房需求和實(shí)際。

在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，首套房貸款利率可以降低，減少“月供”，提高購(gòu)房支付能力，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津?yàn)槔?00萬(wàn)貸款25年在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬(wàn)元。

通知明確，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市間分化差異大，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格走勢(shì)等因城施策，可助力房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)與完善。

在居民換房個(gè)稅優(yōu)惠政策方面，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

據(jù)介紹，這一政策總結(jié)起來(lái)即是“換房可退個(gè)稅”。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，換房可以節(jié)省3萬(wàn)至5萬(wàn)元稅費(fèi)，而北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費(fèi)。交易房屋情況不同，個(gè)稅征收情況也不同。

“這是一個(gè)延續(xù)實(shí)施的政策?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院財(cái)政研究室主任何代欣表示，財(cái)政部等部門(mén)去年出臺(tái)的支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策將于今年底到期，三部門(mén)明確將這項(xiàng)政策延續(xù)實(shí)施至2025年底，有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件。

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