2023年上半年各地政策仍保持寬松趨勢(shì)，近百城調(diào)整住房公積金政策的同時(shí)，多地放松住房限購(gòu)限售。與此同時(shí)，隨著今年6月LPR的下行，房貸利率降至歷史低位。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)有超百省市（縣）出臺(tái)政策超300條，公積金支持政策仍是重要舉措之一、購(gòu)房補(bǔ)貼政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

(資料圖)

從政策調(diào)控節(jié)奏來(lái)看，一季度政策出臺(tái)節(jié)奏相對(duì)穩(wěn)定，政策效果顯現(xiàn)疊加積壓需求釋放，市場(chǎng)活躍度整體提升。三四線城市前期政策出臺(tái)較多，政策空間已受限，5月以來(lái)政策的出臺(tái)頻次也逐步放緩。部分核心城市如杭州、南京等繼續(xù)微調(diào)政策，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

上半年近百城調(diào)整公積金政策

優(yōu)化公積金政策成為近兩年各地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)需求釋放的主要手段之一。

可以看到，多城出臺(tái)提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、“一人購(gòu)房全家?guī)汀?、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策。

以今年上半年為例，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，上半年近百城調(diào)整住房公積金政策，其中一線城市中深圳、上海、廣州均調(diào)整了多孩家庭公積金貸款額度，北京優(yōu)化公積金提取條件；二線城市中，烏魯木齊、大連、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、太原、杭州、合肥、鄭州、寧波、蘇州、南昌等城市均降低公積金首付比例或提高貸款額度。

以上海為例，自2023年5月1日起，符合上海市住房公積金貸款規(guī)定的多子女家庭購(gòu)買首套住房，最高貸款限額（含補(bǔ)充公積金最高貸款限額）在上海市最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。即個(gè)人最高貸款限額為60萬(wàn)元，繳交補(bǔ)充住房公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加12萬(wàn)元；家庭最高貸款限額為120萬(wàn)元，繳交補(bǔ)充住房公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加24萬(wàn)元。

廣州則于今年6月28日發(fā)布新政，明確生育二孩及以上的家庭(至少一個(gè)子女未成年)使用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。按照新政，一人貸款的最高額度可達(dá)78萬(wàn)元，兩人或兩人以上一起貸款的最高貸款額度可達(dá)130萬(wàn)元。

蘇州則自4月21日起住房公積金政策有所調(diào)整（不包括工業(yè)園區(qū)），個(gè)人貸款額度上限由45萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，家庭貸款額度由70萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，調(diào)整公積金貸款政策有利于降低購(gòu)房者置業(yè)門檻，較低的貸款利率也有利于減少家庭貸款利息支出，減輕還貸壓力，同時(shí)也提高了公積金資金池的使用效率。

超20城放松住房限購(gòu)限售

在住房限制性政策方面，各地繼續(xù)放松限購(gòu)區(qū)域，降低居民購(gòu)房門檻。

據(jù)國(guó)是直通車報(bào)道，以限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)為代表的行政性、限制性購(gòu)房政策一度被視為各地樓市調(diào)控工具箱中的“殺手锏”。不過(guò)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新階段，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難再現(xiàn)過(guò)去的狂飆式發(fā)展。當(dāng)下，多地樓市調(diào)整壓力加大，面臨市場(chǎng)信心恢復(fù)緩慢、交易活躍度走低等情況，限制性購(gòu)房政策在因城施策時(shí)，適配度已有所下降。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2023年上半年，就有14城放松限購(gòu)、10城放松限售。

其中，限購(gòu)政策放松的城市包括滎陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無(wú)錫、廈門、沈陽(yáng)、鄭州、合肥、寧德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、揚(yáng)州、長(zhǎng)沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等。

例如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購(gòu)范圍，非戶籍居民滿足1個(gè)月社保即可在當(dāng)?shù)刭?gòu)房；合肥廬陽(yáng)區(qū)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買住房不限購(gòu)；鄭州滎陽(yáng)等地區(qū)放開(kāi)限購(gòu)。同時(shí)，住房政策針對(duì)特定人群持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，如長(zhǎng)沙對(duì)人才放松購(gòu)房限制條件，合肥對(duì)老年成員家庭及多孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)。

此外，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼也是各城市支持住房消費(fèi)的重要手段之一，政策頻次及占比保持高位。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年已有超50城執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼方式主要包括按套或面積一次性補(bǔ)貼、一次性或分期撥付契稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房?jī)r(jià)款的一定比例補(bǔ)貼等。

超40城下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下

在房貸利率方面，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調(diào)個(gè)10基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買首套房和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)），已降至歷史低位。

今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023以來(lái)全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，隨著符合條件的城市逐漸下調(diào)利率下限，二季度以來(lái)調(diào)整首套房貸利率的城市數(shù)量有所減少。5月以來(lái)，前期積壓需求釋放完成后，購(gòu)房需求釋放動(dòng)能減弱，基本面較弱的城市市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，房?jī)r(jià)仍有下跌預(yù)期。6月底啟動(dòng)新一輪評(píng)估期，各地根據(jù)2023年3月-5月的新房?jī)r(jià)格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限，部分城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在。

從重點(diǎn)城市來(lái)看，6月，重點(diǎn)城市首套房商貸平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房貸利率均處于低點(diǎn)。未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步下降，進(jìn)而降低購(gòu)房利息成本，有助于購(gòu)房需求釋放。

中指研究院認(rèn)為，短期來(lái)看，預(yù)計(jì)需求端政策仍將聚力降低購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸端優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對(duì)改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優(yōu)化限購(gòu)范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措之一。企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上，對(duì)房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進(jìn)一步跟進(jìn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

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