昨天下午，常州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)行業(yè)培訓(xùn)在行政中心召開。記者從會上了解到，2019年1月1日起，常州市二手房買賣合同將啟用新版本。

與老版本相比，新版合同主體不僅有買賣雙方，還增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，為杜絕“陰陽合同”創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件;此外，新版合同增加了風(fēng)險提示和房屋附屬設(shè)施設(shè)備等必要附件內(nèi)容，并對違約責(zé)任進行了細化，從而讓合同文本更加完善又具有針對性，促使常州二手房交易市場更加規(guī)范化，保障買賣雙方的合法權(quán)益。

張敏

合同主體增加房地產(chǎn)中介

據(jù)介紹，新版合同文本共含12個條款，包括房屋基本情況、房屋成交價格、付款及稅費、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、房屋交付、其他相關(guān)權(quán)益、居間服務(wù)、違約責(zé)任、送達、爭議解決、合同效力、附則等內(nèi)容。合同形式上更為完備，結(jié)構(gòu)上更有條理性。同時，合同文本在具體表述上更規(guī)范，用詞更專業(yè)，避免歧義的產(chǎn)生。

與老版本相比，此次新版合同文本修訂，第一個變化就是把經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同與房屋買賣合同合二為一，即合同主體不僅只有交易雙方，還增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。

據(jù)了解，老的二手房網(wǎng)簽合同主體只有交易雙方，而在實際操作過程中，絕大多數(shù)都是簽訂的三方合同(包括買賣雙方和經(jīng)紀(jì)機構(gòu))，這就造成了網(wǎng)簽合同與現(xiàn)實情況相脫節(jié)，這也是“陰陽合同”存在的主要原因之一。

今后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)作為丙方，加入到合同主體內(nèi)，其提供的居間服務(wù)也作為合同的主要條款加以明確，將滿足現(xiàn)實簽約需求，為杜絕“陰陽合同”創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

增加必要附件和風(fēng)險提示

在以往的二手房交易過程中，容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)較多，光靠合同主條款難以做到面面俱到。為了解決內(nèi)容表述不清而引起的矛盾，新版合同文本增加了三個合同附件，分別是房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品具體情況;經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收費確認(rèn)書;補充協(xié)議。

房屋附屬設(shè)施設(shè)備附件里，買賣雙方可以就交易房屋的水、電、氣、網(wǎng)、空調(diào)、電視、電話等進行明確。此外，關(guān)于房屋的裝修裝飾情況;屋內(nèi)包含的家具、電器等物品情況，都可以進行具體明確和約定。

經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收費確認(rèn)書中，列有傭金、房屋評估代辦費、房屋貸款代辦費、房屋權(quán)證代辦費等收費項目，每個項目金額多少，由哪一方繳納，中介應(yīng)提供什么相應(yīng)的服務(wù)，三方都可以進行確認(rèn)簽字。

針對存量房交易過程中容易產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險點，新版合同文本在合同首頁增加了“風(fēng)險提示”模塊，提醒買賣雙方在合同簽訂時應(yīng)注意的事項和關(guān)鍵點，如提醒買方注意房屋性質(zhì)，是否存在查封等限制上市交易等情形;房屋所屬學(xué)區(qū)可否使用等情況，從而多方位多渠道保障買賣雙方的基本權(quán)益。

對違約責(zé)任進行細化明確

據(jù)悉，新版合同著重對買賣雙方以及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的責(zé)、權(quán)、利進行了梳理和明確，尤其是對違約責(zé)任一塊進行了細化，充分保障了合同三方的權(quán)益。

違約責(zé)任具體分為房款支付責(zé)任、轉(zhuǎn)移登記責(zé)任、交付責(zé)任、居間責(zé)任、其他責(zé)任、維權(quán)費用、不可抗力七項內(nèi)容，如買方有無按照合同約定時間支付房款、賣方有無按照約定時間辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、賣方有無按照約定時間交付房屋、應(yīng)當(dāng)支付居間服務(wù)費的一方有無按照約定足額支付費用等，以上情況如果逾期，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并繳納違約費用。

另外，新版合同在不違反強制性管理規(guī)定的前提下，在約定時間、金額標(biāo)準(zhǔn)、履行方式等內(nèi)容上均設(shè)置了多個可選項，部分條款以下劃線形式允許當(dāng)事人自由填寫，給了合同三方充分的自由約定權(quán)。