近期，各地樓市新招頻出。

為激發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，因蒼山洱海而聞名遐邇的旅游名城大理出臺(tái)了“半購半租”的房屋銷售模式引發(fā)關(guān)注。日前，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》(下稱《通知》)?！锻ㄖ诽岢?，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。

那么，“半購半租”具體如何操作?對(duì)樓市有何影響?

“半購半租”分?jǐn)偡慨a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

本次政策提到的“共有產(chǎn)權(quán)”不是一個(gè)新名詞，但內(nèi)涵上卻有不同。之前的共有產(chǎn)權(quán)房，主要是指購房人跟政府共有產(chǎn)權(quán)，約定一定的比例，有的地方是政府50%、購房者50%，或者其他的約定比例。以往的共有產(chǎn)權(quán)房，是一種保障房的形式，更多是給中低收入人群更好的去擁有產(chǎn)權(quán)住宅的一種推進(jìn)方式，但此次政策是購房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)，這與以往有本質(zhì)區(qū)別，此類模式可以認(rèn)為是“半購半租”。

在專家看來，此舉或?qū)l(fā)揮穩(wěn)定購房者情緒的作用，先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，即意味著雙方前期共同承擔(dān)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是近期停貸波動(dòng)，購房者對(duì)新房的擔(dān)憂情緒有所加重，因此，將責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)平攤，將有助于緩解相應(yīng)的擔(dān)憂情緒，進(jìn)而促進(jìn)合理住房需求的釋放，提升樓市活躍度。除此之外，分成2個(gè)階段支付房款，也將在一定程度上減輕購房群體的資金集中壓力。

在云南大理之前，深圳亦發(fā)布過類似政策(見本報(bào)7月22日一版頭條報(bào)道)。據(jù)深圳特區(qū)報(bào)，在7月16日召開的第二屆大灣區(qū)企業(yè)人力資源發(fā)展高峰論壇上，深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)聯(lián)合深圳安佳建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布“青年人才共有房計(jì)劃”，青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，三年后可相互回購。據(jù)悉，由企業(yè)推出“青年人才共有房”計(jì)劃系全國首次。三年之后，如果房價(jià)出現(xiàn)上漲，青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價(jià)購買剩下的一半產(chǎn)權(quán)，搭上資產(chǎn)上漲的“順風(fēng)車”;如果三年后房價(jià)下跌，企業(yè)將向青年人才按原價(jià)回購一半產(chǎn)權(quán)，確保青年人才置業(yè)無憂，安居樂業(yè)。

多地試水共有產(chǎn)權(quán)房

值得注意的是，大理出臺(tái)支持購房政策只是近期各地樓市調(diào)控松綁的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月全月，累計(jì)已經(jīng)超過100城發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近110多條。截至2022年7月底，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過580次，同比上漲接近70%，今年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。

共有產(chǎn)權(quán)房從2007年誕生至今，自“租購并舉”政策提出后，有多個(gè)城市進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的“小高潮”。

2017年天津出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房政策。2018年福州受理第一批共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)。2019年共有產(chǎn)權(quán)房在浙江破題，杭州、寧波在“一城一策”方針下探索共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

與此同時(shí)，廣東累計(jì)籌集共有產(chǎn)權(quán)住房3.27萬套。西安市計(jì)劃2019-2021年間供應(yīng)15萬套共有產(chǎn)權(quán)房。煙臺(tái)繼續(xù)供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。甚至部分縣城如四川米易縣也開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。

在東莞，去年8月也曾發(fā)布“三限房”項(xiàng)目方案。規(guī)定承購人按房產(chǎn)總價(jià)的50%出資購買一半產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機(jī)構(gòu)持有。

三限房交付一定年限后，經(jīng)東莞市政府同意，可獲得完全產(chǎn)權(quán)。承購人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年，且入戶東莞滿3年的，可按屆時(shí)市場評(píng)估價(jià)八折購買代持機(jī)構(gòu)份額;持有人才引進(jìn)“莞香卡”的購房人，可按市場評(píng)估價(jià)七折購買，持有人才引進(jìn)“玉蘭卡”的人才，可按市場評(píng)估價(jià)五折購買。

此前北京在土地拍賣環(huán)節(jié)就推出的共有產(chǎn)權(quán)房，是由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同等地段、同品質(zhì)商品住房的價(jià)格水平，并明確限定了使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府和購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

專家：對(duì)穩(wěn)定樓市有積極意義

在業(yè)內(nèi)看來，這種購房模式并不是嚴(yán)格意義上的“共有產(chǎn)權(quán)”住房，而可以視為降低購房門檻的創(chuàng)新模式。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房降低購房者門檻，支持商品房更好地滿足剛需及改善需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有著積極的意義。此次大理“共有產(chǎn)權(quán)房”同正常商品房享受同等落戶、教育、醫(yī)保、社保等利好，有望提升當(dāng)前市場情緒。但剩余產(chǎn)權(quán)后續(xù)轉(zhuǎn)讓過程中，剩余產(chǎn)權(quán)如何購買、購買多少產(chǎn)權(quán)及購買剩余產(chǎn)權(quán)的具體價(jià)格等情況，仍需根據(jù)具體項(xiàng)目合同約定。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，在購房人沒有購買剩余產(chǎn)權(quán)之前，相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)依舊歸開發(fā)商所有。如果這期間開發(fā)商出現(xiàn)資金問題，或者對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押，可能會(huì)有影響。比如被法院強(qiáng)制執(zhí)行，這部分產(chǎn)權(quán)有可能會(huì)被拍賣，進(jìn)而會(huì)影響到未來購房人對(duì)房屋實(shí)際使用問題，更不用說能否再購買剩余產(chǎn)權(quán)了。

王玉臣還認(rèn)為，同時(shí)因產(chǎn)權(quán)分散，類似的共同購房也會(huì)有后續(xù)糾紛可能，如在出售、占有、使用、抵押等方面，相比單一明晰的產(chǎn)權(quán)會(huì)有更多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于購房者而言，今年各地政府樓市紓困政策層出不窮，在考慮購買共有產(chǎn)權(quán)房的過程中，仍需辨別清楚共有產(chǎn)權(quán)的另一主體究竟是政府還是企業(yè)，主體的不同對(duì)后續(xù)產(chǎn)權(quán)明晰、退出機(jī)制都有不同的影響。這種操作模式，對(duì)于整個(gè)市場需求提升，有一定作用，尤其是對(duì)于部分目前購房實(shí)力不高，但也有購房意向的人群，可以加速他們?nèi)雸?。這對(duì)平穩(wěn)樓市信心、提振當(dāng)?shù)貥鞘幸矔?huì)起到一定的積極作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這也是今年花式營銷中的一種。房企在這個(gè)過程中要做好各類配套做法，比如說在房貸辦理方面，購房款如何計(jì)算，后續(xù)剩余產(chǎn)權(quán)的總價(jià)如何計(jì)算等。從監(jiān)管部門角度看，要適當(dāng)關(guān)注下此類物業(yè)交易的金融風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，更好地促進(jìn)此類物業(yè)的交易和模式的推進(jìn)。

標(biāo)簽： 半購半租房 房地產(chǎn)市場 房屋銷售模式 房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)