不動(dòng)產(chǎn)登記向來(lái)受到社會(huì)關(guān)注。近日，深圳市司法局發(fā)布關(guān)于征求《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱《登記條例》)意見(jiàn)的通告。據(jù)悉，《登記條例》中詳細(xì)規(guī)定居住權(quán)登記，取消了“樓花”抵押，創(chuàng)新了繼承權(quán)登記、歷史遺留登記問(wèn)題的解決路徑，并融入了近年來(lái)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境改革的最新成果。

居住權(quán)人可以有多個(gè)

《登記條例》將各類不動(dòng)產(chǎn)登記納入統(tǒng)一規(guī)范，以統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)。將海域使用權(quán)、海島使用權(quán)、林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)均予以規(guī)定，從而從根本上確認(rèn)了海域、林權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)地位，明確其可以設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)等相關(guān)從物權(quán)。

居住權(quán)是《民法典》新增加的內(nèi)容，是以往法律中沒(méi)有規(guī)定的一種新的權(quán)利，《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”但是《民法典》對(duì)于居住權(quán)如何登記未予以細(xì)化。

《登記條例》則明確了居住權(quán)登記申請(qǐng)材料及辦理流程。針對(duì)實(shí)操中爭(zhēng)議較大的已設(shè)立抵押權(quán)房屋能否設(shè)立居住權(quán)、一個(gè)房屋能否設(shè)立多個(gè)居住權(quán)、居住權(quán)能否轉(zhuǎn)移、居住權(quán)何時(shí)失效等問(wèn)題給予了明確的規(guī)范，有效指導(dǎo)我市居住權(quán)登記實(shí)踐。由于居住權(quán)是針對(duì)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，因此，規(guī)定一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記單元僅能設(shè)立一個(gè)居住權(quán)，但居住權(quán)人可以有多個(gè)。申請(qǐng)居住權(quán)登記的房屋已被查封、已設(shè)立轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或者設(shè)立居住權(quán)可能損害已存在權(quán)利人利益的，不予登記居住權(quán)。

此外，《登記條例》創(chuàng)新預(yù)告登記規(guī)定。取消了“樓花”抵押，將預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與預(yù)售商品房備案銜接。同時(shí)，將搬遷補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行預(yù)告登記的程序進(jìn)一步細(xì)化，并將搬遷補(bǔ)償協(xié)議辦理預(yù)告登記的項(xiàng)目類型擴(kuò)大至土地整備、舊住宅區(qū)改造等項(xiàng)目。

引入第三方審查機(jī)構(gòu)調(diào)查核實(shí)法律事實(shí)

繼承、遺囑、遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)登記一直是不動(dòng)產(chǎn)登記的難點(diǎn)，按照《民法典》的規(guī)定，繼承、遺囑、遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)需要登記機(jī)構(gòu)審查很多事項(xiàng)。此類法律關(guān)系在社會(huì)生活中非常復(fù)雜，需要謹(jǐn)慎處理。因此，《登記條例》著力細(xì)化繼承、遺囑、遺贈(zèng)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定。

《登記條例》將法定繼承與遺囑繼承分開(kāi)規(guī)定，在法定繼承轉(zhuǎn)移登記中，需要全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議等材料;遺囑、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記中，需要當(dāng)事人關(guān)于遺囑、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議真實(shí)性的承諾。同時(shí)明確此類轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人也可以提交經(jīng)公證或者其他法律文書(shū)。

增加了公告程序，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以將當(dāng)事人死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議等材料進(jìn)行公告，公告時(shí)間不少于三個(gè)月。

引入第三方審查機(jī)構(gòu)，明確申請(qǐng)人在辦理繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可以委托公證機(jī)構(gòu)或具有遺囑管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實(shí)進(jìn)行調(diào)查或者核實(shí)。引入《民法典》遺囑管理人制度，合理分?jǐn)倢彶樨?zé)任，引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)聘請(qǐng)遺囑管理人或者開(kāi)展被繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記相關(guān)公證，平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)繼承權(quán)。

探索建立告知承諾制。在繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記中，申請(qǐng)人確實(shí)難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，可以由申請(qǐng)人書(shū)面承諾代替，以減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)?！兜怯洍l例》還規(guī)定，通過(guò)告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照承諾在轉(zhuǎn)移登記辦理后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。避免當(dāng)事人通過(guò)欺騙等手段，通過(guò)告知承諾獲得房產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而當(dāng)存在善意第三人時(shí)無(wú)法被追回。(記者 林清容)

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