繼“鄭18條”率先在全國(guó)打響優(yōu)化樓市調(diào)控第一槍之后，鄭州在房地產(chǎn)舉措上再次引起廣泛關(guān)注。

6月20日，鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法(暫行)》(下稱《辦法》)，明確了將在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實(shí)施房票安置。“房票”一詞再度現(xiàn)身河南鄭州等地的房地產(chǎn)政策之中，讓不少網(wǎng)友直呼有種穿越到上世紀(jì)的感受。

毋庸置疑，此“房票”已非彼“房票”。但當(dāng)尚未走出低谷的樓市遇上“老招新用”，是否會(huì)擦出新的火花?“房票安置”能穩(wěn)樓市否?

多城開啟房票的“誘惑”

“房票安置”是指，被征收人可以拿著房屋安置補(bǔ)償權(quán)益兌換的“房票”，在12個(gè)月內(nèi)跨區(qū)域購(gòu)買指定開發(fā)商提供的新房，且不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù);逾期未使用的，重新按照貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置，但不再享受房票安置相應(yīng)的政策性獎(jiǎng)勵(lì)。這一舉措被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“解決安置難題、推動(dòng)樓市去庫(kù)存”的雙贏辦法，靈活滿足拆遷戶的安置需求。

相比之前貨幣補(bǔ)償和安置房?jī)煞N方案，鄭州的房票安置額外給出了獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策。如果被征收人選擇房票安置，會(huì)額外獲得安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)。不同于安置房選擇余地有限，房票的使用范圍是“12個(gè)月內(nèi)，可以在所有參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的商品房中自行選擇，不限定于房票核發(fā)機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域”。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，12個(gè)月的期限旨在縮短去化周期，自由選擇可以推動(dòng)安置群體由剛需購(gòu)房向改善購(gòu)房轉(zhuǎn)移，整體有利于開發(fā)商去庫(kù)存，盤活鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房票安置辦法還明確，被征收人使用房票所購(gòu)買的商品住房，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù);被征收人使用房票購(gòu)買商品住房的，可憑商品房買賣合同，在新購(gòu)房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)。

廣東省規(guī)劃院住房中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此舉有利于滿足被拆遷人差異化的購(gòu)房需求，甚至可以選擇中意的學(xué)區(qū)，有利于促進(jìn)住房需求釋放。不管如何流轉(zhuǎn)，房票最終還是用在了住房消費(fèi)上。

此外，為促進(jìn)房票消費(fèi)，房票安置辦法也規(guī)定，被征收人使用房票購(gòu)買商品房，購(gòu)房款達(dá)到房票票面金額的90%及以上，購(gòu)房后房票仍有余額的，被征收人可在房票到期后向征收人申請(qǐng)領(lǐng)取貨幣;未達(dá)到上述比例，被征收人在房票到期后申請(qǐng)領(lǐng)取貨幣的，房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)部分不再發(fā)放。

能否重振樓市

事實(shí)上，房票并不是本輪樓市調(diào)控的創(chuàng)新手法。2015年時(shí)就有城市在棚戶拆遷安置中推出了房票政策，在2016年的去庫(kù)存大潮下，許多城市跟進(jìn)采用該政策，此后2018年隨著棚改貨幣化安置政策漸次離場(chǎng)，房票也逐步落下帷幕。2022年以來(lái)，房地產(chǎn)持續(xù)下行的背景下，房票補(bǔ)償再出江湖。

今年4月1日，河南信陽(yáng)率先推出房票，獎(jiǎng)勵(lì)金為5%，房票使用期限18個(gè)月，還可以享受契稅減免、子女可保留原片區(qū)和新房片區(qū)就讀資格等優(yōu)惠政策。江蘇常熟、浙江溫州、寧波奉化、南京溧水也陸續(xù)推出了房票安置政策，該舉措已然成為政策工具箱里的一種新手段，被各地不斷實(shí)踐、細(xì)化。

各地關(guān)于房票的規(guī)定略有不同，但整體邏輯一致。具體來(lái)看，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權(quán)人，根據(jù)房屋價(jià)值發(fā)放等額面值的房票，被征收人可以憑房票在有效期內(nèi)購(gòu)買合作開發(fā)商的樓盤。如果被征收人選擇房票安置，就意味著既放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不領(lǐng)取現(xiàn)金，而是以一種未來(lái)可以用于購(gòu)房的結(jié)算憑證，抵扣購(gòu)房?jī)r(jià)款。

為了推行這一政策，各地一般會(huì)設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)金額，即選擇房票的居民，其抵扣房款的規(guī)模，一般要大于選擇現(xiàn)金補(bǔ)償居民所能獲得的補(bǔ)償款。另外，一些地方對(duì)房票的使用期限是有約束的。在開發(fā)企業(yè)取得房票之后，再向政府申請(qǐng)結(jié)算。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房票制度是個(gè)相對(duì)多贏的拆遷安置方式。

中信證券研報(bào)指出，房票模式之下，地方政府在拆遷補(bǔ)償方面的支付壓力大幅下降，啟動(dòng)資金的問(wèn)題得到了解決，而土地出讓的回款時(shí)間則沒(méi)有明顯變化。由于房票的存在，政府的拆遷補(bǔ)償款實(shí)際是在開發(fā)企業(yè)完成銷售行為之后，以相應(yīng)對(duì)價(jià)支付給開發(fā)企業(yè)，政府現(xiàn)金流出的時(shí)間明顯推遲了。

南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，原本拆遷安置需求是由政府通過(guò)拆遷安置房、保障房、貨幣去解決，基本不會(huì)流通到市場(chǎng)上，但現(xiàn)在政府通過(guò)“房票”方式直接過(guò)渡到市場(chǎng)，等同變相增加市場(chǎng)需求，對(duì)樓市成交將產(chǎn)生助益。

專家：可稱妙招

作為較早公布房票政策細(xì)則的地方政府，信陽(yáng)市房票政策實(shí)施進(jìn)度較快，5月，首批經(jīng)審核可用于房票購(gòu)房的項(xiàng)目公布，共包含商品房項(xiàng)目11個(gè)，683套住房;安置房項(xiàng)目12個(gè)，2604套住房。當(dāng)前信陽(yáng)市首批房票已開始發(fā)放。

中信證券研報(bào)指出，雖然當(dāng)前我國(guó)住房的整體存量規(guī)模并不低，但老舊房屋數(shù)量不小，居民提升居住品質(zhì)的需求遠(yuǎn)未得到滿足，短期穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力之下，房票模式確實(shí)具備進(jìn)一步探索和推廣的可能性。

按照近日鄭州市房管局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，鄭19條實(shí)施后，鄭州市房地產(chǎn)的交易情況并不紅火。事實(shí)上，今年以來(lái)，除鄭州以外的多個(gè)城市，紛紛出臺(tái)多項(xiàng)救市政策。原房改課題組組長(zhǎng)、現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇表示，去庫(kù)存不僅是鄭州市的“癢處”，也是全國(guó)許多城市共同的“癢處”，鄭州市的房票《辦法》值得其他城市參考。

孟曉蘇表示，該《辦法》可稱“妙招”，先前在房改時(shí)常提到“補(bǔ)磚頭”還是“補(bǔ)人頭”的問(wèn)題，前者是補(bǔ)安置房，后者就是補(bǔ)貨幣。而此次鄭州市聰明地將兩條道巧妙結(jié)合。這不僅可加速推進(jìn)鄭州市的舊城改造、有效釋放棚改居民的自住及改善性需求，“因城施策”的做法也不會(huì)影響其他城市的房?jī)r(jià)。

房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。孟曉蘇表示，經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)的購(gòu)買力下降以及預(yù)期不良關(guān)聯(lián)緊密，所謂隔靴搔癢，其實(shí)就是治標(biāo)不治本，而此次鄭州房票制度盯住房子，這就是治本之策。隨著房票制度的逐步完善，未來(lái)開發(fā)商或可以憑借房票向銀行抵押貸款。

標(biāo)簽： 房票安置 優(yōu)化樓市調(diào)控 棚戶區(qū)改造 房地產(chǎn)政策