克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，典型房企境內(nèi)外到期債券規(guī)模約為2887億元，其中民企債券到期規(guī)模占比達(dá)到71%，而在民營房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。

試圖通過債務(wù)展期，以時(shí)間換空間的房企名單又新添了一員。

6月13日早間，領(lǐng)地控股公告透露稱，為實(shí)現(xiàn)再融資及改善公司流動(dòng)資金狀況，其就一筆本金總額1.5億美元、年利率12%的現(xiàn)有票據(jù)提出交換要約。

交換要約的提出意味著公司已經(jīng)走到了十字路口。上市以來，這家四川房企的千億征程仍然沒有起色，新的融資窗口亦未能助推其發(fā)展步伐，反而將公司拉至違約邊緣。

債務(wù)展期一年

公開信息顯示，領(lǐng)地控股該筆展開交換要約的優(yōu)先票據(jù)發(fā)行于2021年6月28日，到期日為2022年6月27日。截至公告日，其未償還規(guī)模約1.23億美元(不包括控股股東所持有的1520萬美元)。

根據(jù)交換要約備忘錄所載的條款及受限其條件，交換現(xiàn)有票據(jù)的未償還本金額最少需達(dá)到1.1億美元(或90%)。若無變動(dòng)，交換要約將在6月20日下午4時(shí)結(jié)束，計(jì)劃發(fā)行的新票據(jù)期限為364天，按年利率12%計(jì)息，到期后支付。

也就是說，領(lǐng)地控股正試圖通過這場交換要約將債務(wù)到期日延期一年，年利率維持不變。有消息稱，若該筆美元債于6月下旬完成展期，則公司今年年內(nèi)再無境外債到期。

于領(lǐng)地控股而言，不多的存續(xù)境外債是幸運(yùn)，亦是無奈。2020年上市以來，該公司僅在去年發(fā)行了一筆境外美元債。彼時(shí)，按照相關(guān)規(guī)劃，這筆資金將用作一般公司用途，但亦可能根據(jù)市場情況變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。

不過一年時(shí)間，這筆當(dāng)初的救急款變成了卡在喉嚨中的一根刺。而事實(shí)上，這種尷尬的局面并非沒有預(yù)兆。

2021年，房地產(chǎn)融資渠道逐步收緊，想要在資本市場找到資金并不容易，尤其是經(jīng)營面在行業(yè)中難以排得上名的小房企。因而，為了獲得資金，領(lǐng)地控股以高息、短期的方式發(fā)行了第一筆美元債，也是其上市以來的唯一一筆。

若行業(yè)仍處在上行周期，領(lǐng)地控股如期償還該筆美元債或許沒有那么難，但可惜，2021年下半年以來，房地產(chǎn)銷售市場急速下行，融資渠道快速枯竭，行業(yè)各類風(fēng)險(xiǎn)事件頻出。

這讓不少房企的資金流動(dòng)性及償債能力打上了問號(hào)，其中也包括領(lǐng)地控股。

2021年，該公司歸母凈利潤同比下滑43.22%至4.88億元，凈利潤率從2020年的8.06%降至4.23%，低于行業(yè)平均水平。其同期擁有債務(wù)總額119.75億元，短期債務(wù)規(guī)模約41.86億元，對應(yīng)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約42.98億元，資金情況并不寬裕。

不過，那時(shí)的領(lǐng)地控股盡管資金承壓，但一直未有實(shí)質(zhì)的違約情況發(fā)生。

情況惡化是從今年5月開始的。當(dāng)月19日，領(lǐng)地控股、領(lǐng)悅服務(wù)午后股價(jià)突發(fā)閃崩，截至收盤二者跌幅分別達(dá)83.82%、59.6%，領(lǐng)地控股總市值從前一日的34.92億港元蒸發(fā)至5.65億港元。

股價(jià)異動(dòng)被外界視為暴風(fēng)雨來臨的前兆。當(dāng)日晚間，公司就此事件回應(yīng)表示，集團(tuán)經(jīng)營一切正常，控股股東概無質(zhì)押公司股份，亦無可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變動(dòng)的事件發(fā)生。

自救并非孤例

否認(rèn)經(jīng)營面異常不足一個(gè)月，領(lǐng)地控股便調(diào)頭駛向了“自救”之路。去年至今，與其有著相似經(jīng)歷的開發(fā)商不在少數(shù)，債務(wù)展期屢見不鮮。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日，房企今年共新增發(fā)行了26筆美元債券，其中16筆為要約交換，以現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，變相展期。

譬如，今年1月大發(fā)地產(chǎn)完成票據(jù)交換要約，發(fā)行了規(guī)模約1.38億美元的新票據(jù)，年利率提升至12.5%;3月末，正榮地產(chǎn)5筆票據(jù)交換要約獲接納，發(fā)行本金總額7.29億美元、2023年到期、年息8%的優(yōu)先票據(jù)(新美元票據(jù));5月，中梁控股達(dá)成交換要約，發(fā)行了兩筆規(guī)模分別為4.29億美元、2.02億美元的新票據(jù)……

以高息置換為代價(jià)要約交換即將到期債券，積極尋求債務(wù)展期是房企自救最重要的一步。一旦發(fā)生實(shí)質(zhì)違約，開發(fā)商的自救難度將呈幾何倍數(shù)地增長，例如至今仍在泥沼中掙扎的花樣年、佳兆業(yè)、奧園等房企。

5月30日，因一筆1.49億美元的未償還貸款融資，花樣年債權(quán)人FlowerSPV4Limited向開曼群島大法院提出清盤呈請。

這并非首次。去年11月，該公司附屬公司花樣年投資也被債權(quán)人提出清盤呈請。有相關(guān)媒體報(bào)道稱，其兩次被要求清盤均是因同一筆債務(wù)，提出清盤的也為同一債權(quán)人。

盡管極力反對，但花樣年的處境卻很難因此發(fā)生改變。協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖在接受媒體采訪時(shí)表示，花樣年的極力反對只能拖延一時(shí)，若債權(quán)人堅(jiān)持的話，法院會(huì)裁定清盤。而一旦裁定清盤，便會(huì)出現(xiàn)海外債權(quán)人與國內(nèi)債權(quán)人、當(dāng)?shù)卣牟┺暮蛽寠Z資產(chǎn)的局面。

花樣年對此顯然也很焦慮。6月2日，其通過官方微信表示，公司持續(xù)與主要美元債債權(quán)人積極溝通，目前已進(jìn)入重組方案的實(shí)質(zhì)性溝通階段。

走在花樣年前面的是當(dāng)代置業(yè)。6月5日，當(dāng)代置業(yè)向外透露稱，公司已獲開曼群島大法院許可，將在6月29日召開債權(quán)人大會(huì)。若法院流程順利，其將在未來的幾個(gè)月內(nèi)最終完成海外債務(wù)的重組。

在一眾違約房企中，能像當(dāng)代置業(yè)一樣就海外債務(wù)重組工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的并不多，這個(gè)過程中的博弈與抉擇太多，也太難做。因而若非無路可走，出險(xiǎn)房企們更愿意通過展期、出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投等方式自救。償債大潮中，這份出險(xiǎn)房企名單恐怕也會(huì)越來越長。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，典型房企境內(nèi)外到期債券規(guī)模約為2887億元，其中民企債券到期規(guī)模占比達(dá)到71%，而在民營房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。

對應(yīng)的美元債發(fā)行卻仍處于“冰封”狀態(tài)。截至6月8日，中資房企美元債累計(jì)發(fā)行金額為513億元，其中5月份發(fā)行金額為65.9億元，同比減少79%，更是年內(nèi)低點(diǎn)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，若房企的融資不放松，房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)很難回暖，“尤其是民企的融資”。其表示，融資政策要向民營房企開放，但開放的同時(shí)要進(jìn)行資金強(qiáng)監(jiān)管，防止房企資金挪用或無序擴(kuò)張。(吳典)

標(biāo)簽： 債務(wù)展期自救 克而瑞數(shù)據(jù) 典型房企境內(nèi)外到期債券規(guī)模 民企債券到期規(guī)模