當(dāng)前我國(guó)正在加快推動(dòng)形成以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主的住房保障體系。一方面，保障性住房是我國(guó)社會(huì)保障體系的重要組成部分。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，各地區(qū)尤其是熱點(diǎn)城市保障性住房的建設(shè)需求將不斷增加，并帶來(lái)較大資金需求。另一方面，保障性住房由于其“保障”性質(zhì)，投資回收期長(zhǎng)、回報(bào)率低，對(duì)財(cái)政資金較為依賴(lài)，資金供應(yīng)面臨較大缺口。

為此，近年來(lái)，政府各級(jí)財(cái)政加大對(duì)保障性住房建設(shè)的資金投入，同時(shí)也積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度。一是加強(qiáng)政策性金融機(jī)構(gòu)的支持保障作用。保障性住房是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行重點(diǎn)支持的領(lǐng)域之一，近年來(lái)，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行持續(xù)加大對(duì)公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚戶(hù)區(qū)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的支持。截至2021年9月底，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已累計(jì)發(fā)放保障性住房貸款5.09萬(wàn)億元，累計(jì)實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造2300萬(wàn)戶(hù)，助力滿(mǎn)足超過(guò)200萬(wàn)戶(hù)居民租房需求。二是發(fā)揮商業(yè)銀行多元化、專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)。銀行通過(guò)實(shí)行差異化信貸政策加大對(duì)保障性住房建設(shè)的信貸支持。金融機(jī)構(gòu)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)貸款中的占比從2011年的3.3%上升到2018年的11.2%，近幾年增速有所放緩，占比降至2020年的9.4%，但余額保持在4.7萬(wàn)億元左右的較高水平。同時(shí)，銀行積極創(chuàng)新服務(wù)模式，包括合作打造住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)、建立專(zhuān)注于保障性住房建設(shè)的專(zhuān)業(yè)銀行、支持相關(guān)債券發(fā)行、參與PPP(政府和社會(huì)資本合作)項(xiàng)目等。三是支持引入多元化投資主體和創(chuàng)新融資模式。2021年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》提出，支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。2022年發(fā)布的《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)一步明確，支持保險(xiǎn)資金通過(guò)直接投資或認(rèn)購(gòu)債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式，為保障性租賃住房項(xiàng)目提供長(zhǎng)期資金支持。2021年8月，保障性租賃住房被納入REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)范圍。目前，監(jiān)管部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)等正積極推動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)工作，這有助于盤(pán)活保障性租賃住房這類(lèi)資產(chǎn)的流動(dòng)性，吸引多元化資金投入。

從目前情況看，金融支持保障性住房建設(shè)還存在一些難點(diǎn)和問(wèn)題。一是金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資金進(jìn)入的積極性不高。保障性住房建設(shè)投資回收期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)和管理成本高，對(duì)社會(huì)資本的吸引力相對(duì)不足。二是租賃類(lèi)保障性住房融資難度更大。在保障性住房中，與經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房等相比，租賃類(lèi)保障性住房經(jīng)營(yíng)管理更加復(fù)雜，租金收益低，回收期可能更長(zhǎng)，因此其融資難度會(huì)相對(duì)更大。三是融資創(chuàng)新模式仍在探索中，比如REITs等仍在試點(diǎn)中，相關(guān)配套政策還有待進(jìn)一步完善。

針對(duì)目前保障性住房特點(diǎn)及融資面臨的問(wèn)題，未來(lái)要加強(qiáng)政府主導(dǎo)作用，在保障政府各級(jí)財(cái)政資金落實(shí)到位的同時(shí)，完善相關(guān)政策支持和制度保障，為保障性住房建設(shè)提供更多融資渠道。一是加強(qiáng)政策引導(dǎo)，支持金融機(jī)構(gòu)在信貸資源配置、貸款利率等方面給予保障性住房差異化政策，提高金融機(jī)構(gòu)支持保障性住房的積極性。二是探索與保障性住房特點(diǎn)相符合的擔(dān)保方式，包括在相關(guān)項(xiàng)目投資中加強(qiáng)與融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的合作，發(fā)揮政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)征信支持，為保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)提供保險(xiǎn)等。三是不斷完善PPP、REITs等融資模式制度設(shè)計(jì)。結(jié)合保障性住房項(xiàng)目特點(diǎn)完善PPP風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，可將收益率低的項(xiàng)目與收益率高的項(xiàng)目搭配推進(jìn)。盡快推動(dòng)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目落地，推動(dòng)相關(guān)稅收配套、治理結(jié)構(gòu)、二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)等方面持續(xù)改進(jìn)。(梁婧)

(作者系中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員)

標(biāo)簽： 金融支持保障性住房 共有產(chǎn)權(quán)住房 住房保障體系 社會(huì)保障體系