三季度終了，房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)紛紛出爐。一線城市二手房成交呈現(xiàn)斷崖式下跌，個(gè)別省會(huì)城市甚至啟動(dòng)“救市”措施。

房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之時(shí)，股票市場(chǎng)上，沉寂許久的地產(chǎn)板塊卻頻頻活躍：在金地、萬(wàn)科、招商蛇口等龍頭股的帶領(lǐng)下，地產(chǎn)板塊近期明顯走強(qiáng)。加之此前北上資金出手增持地產(chǎn)龍頭，業(yè)內(nèi)預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)新一輪整合大幕或借調(diào)控之機(jī)拉開。秋風(fēng)掃下一地落葉之時(shí)，也許正是頭部房企“掃貨”之機(jī)。

調(diào)控政策

劍指房企高杠桿

今年以來(lái)，房地產(chǎn)公司爆雷不斷。

最早是2月華夏幸福因債務(wù)問(wèn)題浮出水面，公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)狀況每況愈下。最新半年報(bào)顯示，2021年上半年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入210.68億元，同比下滑43.63%;虧損94.8億元，上年同期盈利60.62億元。

隨之而來(lái)的，還有泰禾、恒大、花樣年……山雨之中，人們更猜測(cè)著下一個(gè)輪到誰(shuí)。

實(shí)際上，也不是隨便亂猜。

一張房企“三道紅線”觸雷表，早已在業(yè)內(nèi)廣為流傳，并擺上了各家房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司的辦公桌。

所謂“三道紅線”，指的是監(jiān)管層收緊房企融資的三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，分別是：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)百分之七十;凈負(fù)債率不超過(guò)百分之百;現(xiàn)金短債比不小于一。該項(xiàng)調(diào)控政策的目標(biāo)十分明確：控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長(zhǎng)，倒逼房企主動(dòng)降杠桿，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

7月26日，監(jiān)管政策再有“補(bǔ)丁”措施出臺(tái)：被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，將投資與銷售掛鉤，是對(duì)房企融資“三道紅線”的重要補(bǔ)充，防止企業(yè)以杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)，博取更高的銷售業(yè)績(jī);另一方面也是為雙集中供地政策打補(bǔ)丁，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價(jià)搶地。

可以看到，這一輪一輪的調(diào)控措施，招招劍指房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿融資，處處打在七寸上。

北上資金悄然出手抄底龍頭股

強(qiáng)力調(diào)控態(tài)勢(shì)之下，房地產(chǎn)板塊近年來(lái)幾無(wú)出頭之日。房子賣得越是風(fēng)生水起，房地產(chǎn)股票越是熊得一塌糊涂。

到了今年，地產(chǎn)板塊爆雷不斷，房地產(chǎn)股的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)更是雪上加霜。行業(yè)龍頭萬(wàn)科A年內(nèi)自高點(diǎn)以來(lái)下跌超40%，華夏幸福暴跌近70%，恒大更是兩個(gè)月內(nèi)跌掉9成市值……

正是在這樣的氣氛下，自9月中旬以來(lái)，北上資金連續(xù)增持A股地產(chǎn)龍頭的舉動(dòng)，才顯得那么不同尋常。

中秋小長(zhǎng)假期間，趁A股休市，空頭突襲港股。借恒大持續(xù)爆雷、香港地產(chǎn)推出新政等消息面沖擊，空頭主攻銀行、地產(chǎn)等板塊。

9月22日，A股節(jié)后開市，地產(chǎn)板塊卻突然雄起：以招商蛇口漲停為旗幟，A股地產(chǎn)龍頭股紛紛崛起，板塊指數(shù)一度大漲近4%，創(chuàng)3個(gè)多月以來(lái)的新高。港股地產(chǎn)板塊也隨之大幅反彈，世茂服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)、合景泰富、碧桂園服務(wù)等均漲超10%。

這其中，固然有恒大集團(tuán)連夜召開“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”專題會(huì)、表態(tài)支付公司債利息等消息因素影響，但盤中所透露出來(lái)的資金信息更引人關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周，北上資金悄然加倉(cāng)A股地產(chǎn)龍頭股：萬(wàn)科A獲得北上資金3.52億元的凈買入，招商蛇口獲得1.7億元凈買入，蘇寧環(huán)球、金地集團(tuán)、綠地控股等也都獲得巨資加倉(cāng)。

“十一”小長(zhǎng)假期間，相似的一幕再度上演。這一次，空頭攻擊的首要目標(biāo)是以海外互聯(lián)網(wǎng)板塊為代表的科技股，而節(jié)后A股反攻的旗幟卻是借華夏幸福“千億還債方案”出臺(tái)而受益的地產(chǎn)及保險(xiǎn)板塊。

與此同時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)，A股市場(chǎng)上最有“錢勢(shì)”的機(jī)構(gòu)投資者——保險(xiǎn)資金最青睞的行業(yè)，并不是當(dāng)前炙手可熱的新能源、食品飲料、資源行業(yè)，而是金融、地產(chǎn)板塊。證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，截至上半年末，保險(xiǎn)資金持有的A股上市公司中，房地產(chǎn)行業(yè)有16家，合計(jì)持股市值達(dá)656.15億元。持股市值最高的為金地集團(tuán)，合計(jì)持股市值232.38億元。保利發(fā)展、金融街、華夏幸福緊隨其后，持股市值分別達(dá)到89.64億元、71.45億元、51.37億元。

而且，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二季度的大幅度下跌，險(xiǎn)資卻矢志不渝，增持股多于減持股。超過(guò)半數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股連續(xù)兩個(gè)季度險(xiǎn)資未有調(diào)倉(cāng)舉動(dòng)。

頭部房企手握“余糧”伺機(jī)待發(fā)

北上資金是市場(chǎng)公認(rèn)最“聰明”的市場(chǎng)化資金，保險(xiǎn)資金則是踩點(diǎn)最準(zhǔn)確的機(jī)構(gòu)資金，兩者均不約而同盯上了地產(chǎn)板塊，這說(shuō)明了什么?

首先可以看看險(xiǎn)資持倉(cāng)比例最高的金地集團(tuán)，險(xiǎn)資持股占比合計(jì)高達(dá)50.27%。

為什么是金地?

9月18日，金地集團(tuán)發(fā)出一則公告：0.3億元認(rèn)購(gòu)私募基金份額。今年以來(lái)，公司累計(jì)認(rèn)購(gòu)私募基金份額超15億元，主要布局醫(yī)療健康和TMT領(lǐng)域。

這說(shuō)明什么?就在整個(gè)行業(yè)被“三道紅線”整得一地雞毛之時(shí)，地主家竟然還有余糧!竟然還有“閑錢”去“拓展?jié)撛诤献鳈C(jī)會(huì)，為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展賦能”。金地表示，在保證日常經(jīng)營(yíng)前提下，使用自有資金認(rèn)購(gòu)，有利于進(jìn)一步提高公司資金使用效率，不會(huì)影響公司主營(yíng)業(yè)務(wù)正常開展。

興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，公司自2012年通過(guò)收購(gòu)切入產(chǎn)業(yè)賽道，2016年正式成立金地威新產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)起，相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局快速發(fā)展。截至2021年6月，金地威新已布局國(guó)內(nèi)外17座城市，開發(fā)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目共36個(gè)，管理面積逾420萬(wàn)平方米。經(jīng)測(cè)算，金地集團(tuán)上半年銷售利潤(rùn)率大幅度高于去年實(shí)際水平和今年年初市場(chǎng)預(yù)期水平。融資優(yōu)勢(shì)顯著，內(nèi)在價(jià)值豐厚。預(yù)計(jì)2021年、2022年EPS分別為2.56和2.69，按照9月23日收盤價(jià)，對(duì)應(yīng)PE分別為4.5倍和4.3倍。

再看看深圳的另一家龍頭房企——萬(wàn)科。

人們注意到，在近一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的血雨腥風(fēng)中，萬(wàn)科的身影若隱若現(xiàn)：2020年下半年，泰禾集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)，萬(wàn)科和泰禾集團(tuán)簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，推進(jìn)泰禾債務(wù)危機(jī)的化解;2021年藍(lán)光地產(chǎn)資金鏈斷裂，萬(wàn)科又接手部分藍(lán)光的地產(chǎn)項(xiàng)目;恒大危機(jī)，人們更猜測(cè)，萬(wàn)科或有出手的可能。

讓業(yè)內(nèi)人士看高一線的，是萬(wàn)科健康的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。半年報(bào)顯示，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%。三道紅線一條未踩，手握近2000億元現(xiàn)金，凈負(fù)債率40%以下。

不怕不識(shí)貨，就怕貨比貨。來(lái)自西南證券的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)金短債比是衡量短期償債能力的指標(biāo)，以此觀之，短期償債能力較強(qiáng)的公司有正榮、綠城、碧桂園、萬(wàn)科、旭輝。有息負(fù)債現(xiàn)金覆蓋比是衡量中長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)，中長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)的公司有碧桂園、陽(yáng)光城、新城、金地、萬(wàn)科。

地產(chǎn)行業(yè)秋風(fēng)起時(shí)，能夠把握這一輪整合良機(jī)，生存并發(fā)展下去的，恐怕就是這些有“余糧”的“地主家”了。(記者 王欣)

標(biāo)簽： 地產(chǎn)危局 整合良機(jī) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房企高杠桿