樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”中熱度最高的十一黃金周已經(jīng)開啟，與前幾月推貨力度欠佳的情況不同，預(yù)計今年的黃金周依舊如往年一樣熱鬧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年十一期間廣州預(yù)計推貨量超六千套，較去年同期增加75%。

不過隨著“房住不炒”定位一再明確、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策輪番出臺，廣州樓市的環(huán)境較往年已大不相同，從9月底的第二輪集中供地中出現(xiàn)超半數(shù)地塊流拍的情況可見，房企目前在市場上的表現(xiàn)均比較理性，今年的十一黃金周則是房企度過調(diào)控“磨合期”后的資金回籠機會。

黃金周超六千套一手住宅推出

自今年4月起廣州陸續(xù)出臺各項規(guī)范房地產(chǎn)市場政策后，廣州樓市在隨后幾個月推貨力度有所放緩，尤其是5月至7月廣州新批供應(yīng)量逐月走低，臨近“金九銀十”，開發(fā)商在經(jīng)歷了調(diào)控“磨合期”后再次活躍起來，不少項目獲批預(yù)售證。貝殼研究院廣州分院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新增供應(yīng)量超一萬套，開發(fā)商備貨積極，加之此前供應(yīng)預(yù)計十一市場貨量充足。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，今年十一前夕及假期廣州一手住宅開盤或加推個盤27個，合計6073套單位，推盤個數(shù)比去年十一增加10個，總推貨量較去年十一增加75%。記者從陽光家緣查詢獲悉，全新盤海珠區(qū)中海觀云府獲得312套預(yù)售證，預(yù)計十一黃金周廣州將有13個全新項目開盤。廣州中原研究發(fā)展部認為，今年十一黃金周對比往年同期呈現(xiàn)出盤量、貨量明顯增加的特征，部分熱門區(qū)域樓盤、中心區(qū)高價盤以及舊改盤因調(diào)控政策致開盤時間延后，積壓貨量在十一期間得以釋放。

具體產(chǎn)品來看，中海觀云府高層單位南向望江，主打“廚房客廳一體化”設(shè)計;白云區(qū)白云湖板塊的越秀天悅云湖舊盤加推，主臥帶雙飄窗設(shè)計，該板塊內(nèi)還有品實云湖花城、中建星光城(新盤)、保利云湖壹號，價格均為4萬元/平方米左右，舊改項目佳兆業(yè)白云城市廣場也有望入市;黃埔區(qū)今年十一假期將有不少貨量推出，科學(xué)城板塊目前主流單價為四五萬元，保利翔龍?zhí)靺R、大壯名城等體量不小的項目均有營銷動作，上個月底出現(xiàn)地塊流拍的香雪板塊內(nèi)也有保利羅蘭國際將加推產(chǎn)品。

“供應(yīng)大戶”增城區(qū)貨量充足，新塘、中新、永寧、石灘等板塊都有樓盤可選;逐漸回歸理性的南沙區(qū)市場可關(guān)注南沙灣板塊，佳兆業(yè)悅伴灣、中建玖玥灣等樓盤都毗鄰知名學(xué)校，有望江產(chǎn)品可選。

10月起住宅銷售要現(xiàn)場公示價格

9月9日，廣州市住建局發(fā)布《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售信息公示的通知》，明確規(guī)定10月1日起，商品房銷售價格備案證明文件、銷售價目表、商品房銷售價格相關(guān)信息，要現(xiàn)場公示。

今年4月起，有關(guān)指導(dǎo)價、備案價等調(diào)控政策頻出，4月3日，廣州“全面加強新建商品住房價格備案管理，繼續(xù)對新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格實行價格指導(dǎo)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價，對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案”，黃埔、海珠等區(qū)隨后跟進發(fā)布補充通知。接下來幾個月，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示“已經(jīng)拿過預(yù)售證的樓盤，再次拿證時的備案均價需較上一期推盤均價下調(diào)3%”。二手住宅方面，8月31日，廣州市住建局公布首批96個二手住宅社區(qū)的參考價格，這些價格大部分降至此前市場價的70%—80%。就在上個月底的土拍市場上，熱門地塊“限房價”更是將穩(wěn)房價和穩(wěn)地價聯(lián)動起來，如黃埔區(qū)廣汕路以南、班嶺村西側(cè)地塊建成房屋銷售價格不得高于46795.85元/平方米。

廣州中原研究發(fā)展部認為，在新備案價制度落地初期(5-7月)，不少開發(fā)商抱著“靜觀其變”的心態(tài)，導(dǎo)致新批供應(yīng)量下降，但隨著官方調(diào)控態(tài)度堅決，開發(fā)商為保業(yè)績主動接受備案價指導(dǎo)，陸續(xù)推貨。

記者了解到，黃埔區(qū)科學(xué)城板塊的融創(chuàng)翔龍廣府壹號已于9月下旬開盤，受限價影響，均價為4.9萬元/平方米，貨量約190套但已有近400個意向買家，前期蓄客量充足。荔灣區(qū)花地灣片區(qū)“吹風”已久的萬科金域曦府于9月29日表示即將開盤，一次性放出超過1300套貨量，價格4.9萬元/平方米起，而其周邊的項目一手住宅單價已達到六七萬元，該中心區(qū)樓盤備受關(guān)注，據(jù)悉因受政策調(diào)整開盤時間一再延后，目前已有3000多組意向買家。

輪番政策調(diào)控淡化房地產(chǎn)金融屬性

房地產(chǎn)與信貸息息相關(guān)，9月底，中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會召開，會議指出，要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。業(yè)內(nèi)人士認為，此次央行對房地產(chǎn)市場的“罕見”發(fā)聲意味著信貸政策最嚴格階段將有所松緩。

無論是去年的“三道紅線”政策，還是今年信貸的收緊，以及廣州的樓市“402”“421”政策、二手房參考價、集中供地限制條件等舉措，其目的都是貫徹落實“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”開展工作。

房地產(chǎn)研究專家鄧浩志認為，在穩(wěn)房價道路上，各地都有許多積極有益的探索，既要不斷嘗試新辦法，也要不斷優(yōu)化現(xiàn)行政策，使得管理手段不斷提升。比如，二手房指導(dǎo)價政策作為一個“新生事物”，前段時間讓市場看到了效果，也顯現(xiàn)出了不足。此次央行重新為房地產(chǎn)市場、為信貸定了新調(diào)。各地宜與時俱進，微調(diào)現(xiàn)行的二手房指導(dǎo)價政策。以求更好地“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，更好地實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控政策的輪番出臺，將進一步淡化房地產(chǎn)市場的金融屬性，使產(chǎn)品回歸到“居住”本身，利好有實際居住需求的群體。(記者徐煒倫)

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