對于房價的印象，你是否還停留在“一直漲”中?實際上，隨著“房住不炒”越來越深入人心，樓市的天平正在發(fā)生傾斜，甚至有些城市開始為房價下跌而煩惱，正在通過制定政策的方式限制房價跌幅。

相比于一線城市紛紛升級調(diào)控政策讓樓市退燒，部分三四線城市正在迎接“逆向”調(diào)控。

據(jù)不完全統(tǒng)計，已有至少7城通過約談房企或出臺政策的形式，限制房企降價行為。但在降價行為背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對的現(xiàn)實，一場房價保衛(wèi)戰(zhàn)正在上演。

多地發(fā)布“限跌令”

之所以稱為“限跌令”，是因為部分房企或中介在采取降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理新建商品房時，受到了政府官方約談或制止。

8月21日，湖南岳陽發(fā)文規(guī)定商品房銷售的實際成交價格既不能高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，成為了第一個祭出“限跌令”的城市。

8月31日，江蘇縣級市江陰也對樓市發(fā)文提出：嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

江陰的“限跌令”之所以引人關(guān)注，因為該地為經(jīng)濟強縣，一個縣級市的經(jīng)濟體量甚至高過了中西部地區(qū)的很多地級市。

備受關(guān)注的還有河北唐山。有媒體報道，唐山市政府在8月中旬約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負責人，旨在打壓惡意降價，保持市場健康平穩(wěn)。而一年前，唐山還是樓市熱門城市，曾因房價上漲過快被主管部門約談。

從目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打壓的是惡意降價行為，其中部分房企的銷售定價遠低于市場價格，被認為嚴重擾亂了市場。

房企回籠資金壓力大

房企降價銷售背后，原因為何呢?

銷售規(guī)模“由漲轉(zhuǎn)跌”，房企回籠資金壓力加大或是原因之一。

同策研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局

公布的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，7月份，全國

商品住宅銷售面積為1.15億平方米，同比下降9.45%，環(huán)比下降40.6%。這也是近一年以來首次“由漲轉(zhuǎn)跌”，說明我國房地產(chǎn)銷售進入下行通道。

而從開發(fā)資金結(jié)構(gòu)來看，銷售回款占融資的比例達到57.15%，比2020年高了3.9個百分點，國內(nèi)貸款占融資的比例為12.95%，比2020年下降了0.87個百分點，這說明房企融資主要靠銷售回款，并呈現(xiàn)上升趨勢，未來房企融資主要靠“自身造血”。而銷售規(guī)模增長首次“由漲轉(zhuǎn)跌”說明房企最核心的資金來源已經(jīng)開始下跌，房企回籠資金的壓力加大。

另外，債務(wù)壓力也是懸在部分房企頭上的一把“利劍”。

據(jù)同策研究院公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，今年房企到期債務(wù)規(guī)模達到1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負債率為77.85%，較一季度下降了1.34個百分點，較提出“三道紅線”的2020年下降了1.23個百分點。這說明調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，房企都把降低負債，優(yōu)化“三道紅線”當做首要戰(zhàn)略。但同時，愈加嚴厲的監(jiān)管措施也加速了一些房企暴露自身債務(wù)缺陷，房企債券違約的案例正在不斷增加。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年明顯增加。僅6個月，已違約的房企就有12家。

同策研究員研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，在上半年房地產(chǎn)市場銷售較好的情況下，房企回籠資金償債較為容易，但是7月份以來，整個行業(yè)進入下行渠道，資金回籠較難，償債的壓力凸顯，為了現(xiàn)金流，降價銷售，以價換量，成為不少房企的選擇。

面對當前的市場環(huán)境，世茂集團董事長許世壇就在中期業(yè)績會上提到，房住不炒、“三道紅線”、集中度管理等政策會持續(xù)，這樣的政策背景下，企業(yè)不再適合強調(diào)高增速，因此公司戰(zhàn)略“從攻轉(zhuǎn)防”，同時加大現(xiàn)金、回款率的考核。

許世壇稱，公司有做一些抵御市場下行的措施，公司對7月和8月的銷售進行分析，整個行業(yè)的銷售出現(xiàn)下行，9月、10月公司安排了很多供貨和沖刺目標，目前按揭額度仍有缺口，公司對價格進行動態(tài)管理，提升對首付比例高購房者的優(yōu)惠措施。不僅如此，許世壇還透露，下半年將對價格進行動態(tài)管理，同時，加大價格優(yōu)惠措施。

不是“不能降”，而是“別瞎降”

“‘限跌令’是直接對應(yīng)了房企經(jīng)營壓力增大、市場去庫存環(huán)境惡化等情況。通過惡意降價進行違規(guī)競爭，顯然不可行。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

嚴躍進指出，房企為了盡快回籠資金采取以價換量的方式可以理解，但部分房企打起價格戰(zhàn)的主意就值得警惕了。嚴控惡意降價不代表政府不允許房價下跌，而是不允許借降價來干擾市場秩序。

“如果房企無序降價，可能會引起業(yè)主的反對，造成很多新的情況和問題，類似砸售樓處的現(xiàn)象。同時，如果房企無序降價，則會干擾營銷秩序，對于同類房企的業(yè)務(wù)開展會有沖擊。”

其實，房價“限跌令”也不是新鮮事。每次樓市回調(diào)，開發(fā)商中都會涌現(xiàn)“降價潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出臺類似限制政策，也主要是以部分三四線城市為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“如果不實施限跌令，任由開發(fā)商降價，可能會造成劣幣驅(qū)逐良幣的狀況，品質(zhì)最差的項目會先啟動營銷策略使價格下跌更厲害，而品質(zhì)好的反而賣不出去，這是不公平的。”

“其次，拿地時間早、地價較低的開發(fā)商能夠承受更大幅度的價格下跌，而對于很多近期拿了高價地的開發(fā)商、給當?shù)毓卜?wù)配套做出巨大貢獻的開發(fā)商，是不公平的。”李宇嘉說。

在業(yè)內(nèi)分析人士看來，“限跌令”防止房價出現(xiàn)大漲大跌，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。當前樓市已進入雙向調(diào)控時代，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的基調(diào)下“穩(wěn)”字當頭，防止大漲和防止大跌并存。(宗禾)

標簽： 樓市 穩(wěn)字當頭 雙向調(diào)控 限跌令