全國(guó)每年數(shù)百次調(diào)控的力度，早已經(jīng)成為中國(guó)樓市習(xí)以為常的消化劑。2021年也不例外。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)186次，呈現(xiàn)出按月遞增的趨勢(shì)，其中，4月份達(dá)51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。目前，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部約談督導(dǎo)。

2021年以來(lái)近200次的調(diào)控?cái)?shù)據(jù)，讓不少人驚嘆樓市平衡術(shù)的難度與技巧之高難。其實(shí)大可不必如此恐慌，還是以中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)近三年的情況來(lái)看，每年的調(diào)控次數(shù)并不少見。

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三年1500多次高強(qiáng)度調(diào)控與深圳樓市熱浪退卻

2020年，全國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控累計(jì)達(dá)498次，其中9月份頻率最高，達(dá)35次。

2019年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)累計(jì)達(dá)620次，其中11月頻率最高，達(dá)72次。

2018年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)累計(jì)達(dá)450次，調(diào)控次數(shù)主要集中在三季度。

由此來(lái)看，常態(tài)化的房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)，三年加起來(lái)合計(jì)1568次的調(diào)控力度，也印證了各地對(duì)“房住不炒”政策的執(zhí)行強(qiáng)度從未減弱。

作為“后疫情之年”，2021年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有望強(qiáng)勁復(fù)蘇，那么，如果簡(jiǎn)單對(duì)比2020年調(diào)控態(tài)勢(shì)來(lái)看，一個(gè)基本的判斷是：今年每個(gè)月樓市調(diào)控的力度與頻率，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2020年。這一點(diǎn)表現(xiàn)最明顯的莫過(guò)于深圳樓市。

深圳樓市在上一年的魔幻上漲所帶來(lái)的的苦果，最終需要在2021年來(lái)消化。當(dāng)下來(lái)看，深圳顯然已經(jīng)把“控房?jī)r(jià)”作為最主要的政治經(jīng)濟(jì)任務(wù)。

這一方面體現(xiàn)在深圳的建設(shè)銀行日前宣布，調(diào)整房貸利率首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP(相當(dāng)于5.10%)，二套房貸執(zhí)行LPR+95BP(相當(dāng)于5.60%)，相比之前分別上調(diào)15BP和35BP;另外，為了體現(xiàn)對(duì)中低收入人群購(gòu)買保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房貸款利率維持不變，即執(zhí)行LPR+30BP(相當(dāng)于4.95%)。

顯然，資金成本的上升以及今年以來(lái)各項(xiàng)政策的強(qiáng)力出臺(tái)，再加上深房理炒房現(xiàn)象受全國(guó)輿論關(guān)注與持續(xù)發(fā)酵，都讓深圳樓市迅速降溫。一年時(shí)間，從魔幻到隕落，深圳樓市的那股瘋狂，短期內(nèi)恐難再現(xiàn)。

另一方面，5月6日，深圳市第七次黨代會(huì)報(bào)告全文發(fā)布。報(bào)告要求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，加快完善“4+2+2+2”住房供應(yīng)與保障體系，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

從金融工具，到官方態(tài)度，都使得深圳樓市處于從嚴(yán)調(diào)控之下，成交量也因此迎來(lái)歷史新低。

從深圳市住建局的數(shù)據(jù)來(lái)看，4月共成交二手住宅4877套，環(huán)比減少28.2%，成交面積約44萬(wàn)平，環(huán)比減少23.3%。

據(jù)筆者觀察，與去年5月深圳樓市的熱火朝天相比，今年“五一”前后前往中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢的人數(shù)明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于以往。一位福田區(qū)核心地段的中介機(jī)構(gòu)店長(zhǎng)告訴筆者：“今年1、2月份二手房成交量和價(jià)格尚可，但3月至今，成交量脆斷，價(jià)格處于有價(jià)無(wú)市。雖然價(jià)格平衡，沒(méi)有漲也沒(méi)有跌，但交易量近乎于谷底，這對(duì)中介而言，堪稱最寒冷的冬天。”

另一家中介機(jī)構(gòu)貝殼找房研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期全國(guó)50個(gè)城市二手房日均成交量較去年同期下降約5%，較4月周末日均水平下降約三成。成交量下滑的同時(shí)，在帶看客源量也呈現(xiàn)相同的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，假期日均帶看客源量較去年同期下降約9%，較4月周末日均水平下降約三成。從各城市表現(xiàn)看，“五一”期間，北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中，深圳降幅超八成，北京同比下降接近五成，上海同比下降約30%。

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調(diào)控成敗至關(guān)重要：占GDP超過(guò)20%，占銀行總貸款39%

數(shù)千次的調(diào)控，始終圍繞著“房住不炒”。經(jīng)濟(jì)學(xué)界的共識(shí)是，近幾年來(lái)看，除了個(gè)別城市房?jī)r(jià)快速上漲外，整體上，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格已然“企穩(wěn)”。

與此同時(shí)，從4月30日的中共中央政治局對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)來(lái)看，“房住不炒”更是落實(shí)到細(xì)節(jié)，落實(shí)到社會(huì)大眾密切關(guān)系的學(xué)區(qū)房領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。”

調(diào)控的目的在于使其健康，良性發(fā)展，正因如此，近些年各地層出不窮的調(diào)控恰恰表明，一城一策，分城而治，而非大水漫灌，調(diào)控的精準(zhǔn)度才更行之有效。因而，在筆者看來(lái)，這些年樓市調(diào)控?zé)o疑是極為成功的，一方面中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控而造成“休克療法”的后果，繼而嚴(yán)重沖擊國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，即便在疫情最為嚴(yán)重的2020年，我國(guó)樓市整體依然保持平穩(wěn);另一方面，樓市調(diào)控的供給端與需求側(cè)同時(shí)發(fā)力，利用供地增加、房企杠桿的“三道紅線”等所產(chǎn)生的硬預(yù)算約束。

所以，即便調(diào)控頻出，但樓市并沒(méi)有因此熄火，反倒呈現(xiàn)出一片欣欣向榮。根據(jù)交通銀行金融研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期最高，樓市迎來(lái)最強(qiáng)小陽(yáng)春。從一季度整體情況來(lái)看，供需兩旺疊加基數(shù)效應(yīng)，市場(chǎng)成交熱度較高。一季度全國(guó)商品房銷售面積為3.6億平方米，銷售金額為3.8萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)63.8%和88.5%，較2019年同期分別增長(zhǎng)20.7%和41.9%。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，樓市與經(jīng)濟(jì)往往是共生共榮，一損俱損。

而根據(jù)國(guó)際投行巴克萊銀行今年2月份的一份研究報(bào)告認(rèn)為，目前房地產(chǎn)投資及建設(shè)約占總固定資產(chǎn)投資的兩成，或14%的GDP。考慮到房地產(chǎn)投資與上游(如：鋼鐵、建材等)及下游(如：家具、電子產(chǎn)品及服務(wù)等)的產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，估計(jì)占整體GDP的比例或超過(guò)20%。

就與金融方面的關(guān)聯(lián)，報(bào)告指出金融體系對(duì)房地產(chǎn)板塊的曝險(xiǎn)已經(jīng)很高且仍在增加。2020年房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行總貸款比例的39%，2015年只為約20%。此外，房地產(chǎn)是企業(yè)及地方政府融資平臺(tái)用以獲取貸款的主要抵押品，房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)整將會(huì)降低抵押品價(jià)值，令銀行體系受損。

值得一提的是，對(duì)比全世界的房地產(chǎn)泡沫周期時(shí)來(lái)看，對(duì)任何國(guó)家而言，是否能妥善解決好房地產(chǎn)問(wèn)題，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)命脈，影響社會(huì)發(fā)展，無(wú)論是走鋼絲還是平衡術(shù)，難度都極大。筆者從社會(huì)學(xué)層面分析發(fā)現(xiàn)，在本輪圍繞著“房住不炒”的主基調(diào)下，無(wú)論是國(guó)際層面還是國(guó)內(nèi)討論，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，包括“泡沫”之類的詞匯，無(wú)疑都大大減少。

這顯示，我國(guó)樓市的調(diào)控正與時(shí)俱進(jìn)，調(diào)控正圍堵漏洞。無(wú)論是深圳，還是其他城市，都可見調(diào)控策略之細(xì)、手段之全。

美國(guó)作家戴維·戴恩在2019年出版的《房奴》一書，重溫了2008年美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的個(gè)體悲慘命運(yùn)。書中談到：盡管房?jī)r(jià)上漲，但住房擁有率達(dá)到了69.2%，為歷史最高水平。人們眾口一詞地呼喊著行業(yè)口號(hào)。音樂(lè)不停響著，沒(méi)有人想讓這只旋轉(zhuǎn)木馬停下來(lái)。

奈伊發(fā)出警告說(shuō)，“這種機(jī)構(gòu)欺詐行為不僅會(huì)導(dǎo)致數(shù)以百萬(wàn)的房屋止贖案件、失業(yè)浪潮、住宅‘鬼城化’以及人民的情感傷痛，還會(huì)引發(fā)抵押貸款衍生證券的大幅貶值、銀行破產(chǎn)以及股票市場(chǎng)的拋盤。”

調(diào)控雖冷，市場(chǎng)仍熱，當(dāng)前的中國(guó)樓市在調(diào)控下必然會(huì)更加健康。（作者 李寧）

標(biāo)簽： 全國(guó)樓市 高頻調(diào)控