1月，29242元/平方米;2月，27189元/平方米;3月，22873元/平方米。東莞住建局官方數(shù)據(jù)顯示，該市新房網(wǎng)簽均價今年來持續(xù)下跌。

剛需客李先生卻越發(fā)為買房焦慮：新樓開盤，不動產(chǎn)登記中心顯示有房可售，但開發(fā)商說賣完了。而中介則說有房，不過要收高額溢價。溢價不能貸款，一次結(jié)清，沒有合同。

日前，南方日報記者暗訪東莞樓市，發(fā)現(xiàn)投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重：有企業(yè)捂盤3年再售，一套最高溢價400萬元;有炒房客、中介倒賣房源，賺取數(shù)十萬元內(nèi)轉(zhuǎn)金、茶水費(fèi);有企業(yè)以雙合同規(guī)避調(diào)控政策……溢價、內(nèi)轉(zhuǎn)金、茶水費(fèi)大多進(jìn)入私人賬戶。

4月8日，住建部約談東莞市政府，要求堅決遏制投機(jī)炒房。東莞市住建局工作人員表示，記者反映的抬價倒賣現(xiàn)象近期確實(shí)較為多發(fā)，均屬違規(guī)，無奈調(diào)查難、取證難。

捂盤

囤積3年加價百萬元

李先生是清遠(yuǎn)人，在東莞工作多年，兒女要上學(xué)了，購房需求越來越迫切。

位于東莞茶山鎮(zhèn)的保利錦城花園引起了他的關(guān)注：2018年取得預(yù)售證，2019年交房，至今還有數(shù)十套房源可售，備案價從1.7萬元到2.1萬元不等，樓層也好，分布在9到12層、19到22層。

然而，現(xiàn)實(shí)很快向李先生潑了冷水。房源是真的，但是由“南嶺置業(yè)”中介銷售，售價比備案價高出約100萬元，溢價部分不寫入合同，不開發(fā)票，一次結(jié)清。

東莞市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示，保利錦城花園的項(xiàng)目名稱為茶溪公館，開發(fā)商是東莞市和成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“和成公司”)，2號樓有50套房源可售，另有多套別墅可售。

天眼查信息顯示，和成公司于2015年注冊，股東分別為廣東保利城市發(fā)展有限公司(占股68%)和東莞市匯峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(占股32%，下稱“匯峰公司”)。

日前，南方日報記者以購房名義來到保利錦城花園，物業(yè)稱銷售部已取消，可到“南嶺置業(yè)”中介機(jī)構(gòu)(下稱“南嶺置業(yè)”)咨詢。南嶺置業(yè)設(shè)在保利錦城花園一樓商鋪，其工作人員多次接待記者，均稱有房，并帶記者進(jìn)入小區(qū)實(shí)地看房。

“這些房說白了，就是開發(fā)商想賺錢，留到現(xiàn)在賣。”南嶺置業(yè)工作人員稱，保利錦城花園2018年開售后，開發(fā)商的股東留了60多套房自己賣。到今年4月，每平方米售價已比備案價高出1萬元。例如，16棟一單元102，288平方米，售價超900萬元，比2017年備案價491萬元高400多萬元;2號樓一單元1104房，103平方米，售價268萬元，比2018年備案價165萬元高103萬元。

南嶺置業(yè)工作人員說，若購房，需先一次性支付溢價，轉(zhuǎn)賬到溫某雯的中國銀行個人賬戶，再持蓋有匯峰公司印章的辦理商品房買賣委托書，按照商品房買賣的程序與和成公司交易，“溢價不會寫進(jìn)購房合同，沒法開發(fā)票，只能給一個收據(jù)”。

上述工作人員稱，囤積的60多套房已經(jīng)賣了一半，“要不是首付比較高，早就賣完了”。兩名市民告訴記者，其向南嶺置業(yè)支付溢價后成功購得房產(chǎn)。

倒賣

交內(nèi)轉(zhuǎn)金就能買到房

記者暗訪發(fā)現(xiàn)，在更多新樓盤，炒房客、中介通過內(nèi)轉(zhuǎn)房哄抬房價、賺取溢價。

豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家位于虎門鎮(zhèn)，今年1月，1棟、6棟共352套放盤。截至4月，東莞市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示仍有166套可售。記者到銷售處咨詢，被告知全賣完了，業(yè)主們正陸續(xù)網(wǎng)簽。

記者再到周邊的中介咨詢，卻別有天地。

一名“Q房網(wǎng)”的中介人員稱，其手上有1樓、18樓兩套房源，交20萬元“茶水費(fèi)”，就可讓上個業(yè)主轉(zhuǎn)讓出來。他說，這些房源大都是開發(fā)商內(nèi)部人員拿到，再放到中介售賣，“你既然想要，我們就提供渠道”。

一名“21世紀(jì)不動產(chǎn)”的中介人員則介紹了6棟2單元1802房源，95平方米，內(nèi)轉(zhuǎn)金20萬元。其稱，業(yè)主和開發(fā)商的關(guān)系很硬，才能拿到1802這樣的好戶型，“他和朋友一共拿了十幾套”。

豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家1棟、6棟平均備案價近3萬元，但中介稱仍未到真實(shí)市價。“備案價上不去，新房比二手房價格低，開發(fā)商就有一系列操作。”中介說，不止風(fēng)華世家，虎門多個新開樓盤都需額外的內(nèi)轉(zhuǎn)金才能拿到房源。

道滘鎮(zhèn)的時代香海彼岸樓盤，銷售部稱1、2、3期已經(jīng)售罄，但有人稱可通過中介轉(zhuǎn)讓房源，當(dāng)場聯(lián)系了“房莞家”中介人員接待記者。

“房莞家”中介人員稱，其獨(dú)家代理了香海彼岸的內(nèi)轉(zhuǎn)房，已經(jīng)賣了七八套，稱房源是新政下沒有購房資格的業(yè)主轉(zhuǎn)出的，“人家就算沒資格，也要賺錢的”。

帶記者進(jìn)入小區(qū)實(shí)地看房后，中介詳細(xì)介紹了交易模式：以一套87平方米房子為例，備案價約170萬元，需事先額外支付業(yè)主60萬元內(nèi)轉(zhuǎn)金，雙方簽訂三方合同，然后到開發(fā)商處辦理手續(xù)。

佳兆業(yè)·時代芳華樓盤一名銷售人員稱，能幫忙買到香海彼岸的內(nèi)轉(zhuǎn)房，房源是開發(fā)商抵扣給工程方的，售價約2.5萬元/平方米，比備案價高6000元。溢價部分一次性結(jié)清給業(yè)主，然后再按備案價到房管局網(wǎng)簽。

時代香海彼岸一名銷售人員表示，部分參與內(nèi)轉(zhuǎn)房交易的是其前同事，公司知道內(nèi)轉(zhuǎn)金的存在，但認(rèn)為是業(yè)主的行為，管不了。

雙合同

借“裝修合同”收取溢價

東莞市2016年10月8日起對新建商品住房銷售價格實(shí)行備案制度，經(jīng)價格備案后，商品住房實(shí)際成交價不得高于備案價格。但記者暗訪發(fā)現(xiàn)，除了不法人員以私人賬戶收取溢價變相規(guī)避備案制度外，也有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用“雙合同”抬高實(shí)際售價。

中堂鎮(zhèn)的佳兆業(yè)·時代芳華樓盤，3棟502房88平方米，公示單價19427元/平方米，公示總價171萬元。

“如果我們按政府的備案價去賣，是虧本的。”記者暗訪時，銷售人員直言，芳華樓盤開發(fā)商拿地價是10700元/平方米，售價是拿地價的2倍才能盈利，因此公司調(diào)高了售價，均價不到2.2萬元。以502房為例，實(shí)際售價約189萬元，比備案價高18萬元。這18萬元須在首付時一次結(jié)清，按裝修合同簽約，有收據(jù)有發(fā)票，“只是說你去銀行不能按189萬元貸款，要按171萬元”。

在2020年中國百城房價累計漲幅指數(shù)中，東莞的新房以9.5%居于首位。而東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的2020年報顯示，部分新盤備案價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。

時代芳華銷售人員稱，東莞很多新盤的實(shí)際售價都超過備案價，有的以“雙合同”形式收取溢價，有的則以喝茶費(fèi)形式收取。“我感覺見過你，知道不是政府暗訪的，所以直接跟你講。”這名銷售人員說。

公開信息顯示，2020年11月，東莞樓盤華潤·萬象府被爆出置業(yè)顧問收取茶水費(fèi)的違法行為，收取金額在10萬到30萬元不等，涉案總額較大，涉案的95后銷售人員朱某被刑拘。幾天后，厚街一商業(yè)城股東王某因收取喝茶費(fèi)也被刑拘。

上述銷售人員說，在申購者支付萬元以上的誠意金后，工作人員或中介人員會向購房者說明“雙合同”“喝茶費(fèi)”等收取溢價的情況，以規(guī)避政府部門的暗訪檢查。一些樓盤溢價嚴(yán)重，便增設(shè)“驗(yàn)資”門檻，以確定購房者有能力支付溢價。

住建局

暫無有效處置手段

4月16日，記者以群眾信訪的名義咨詢了東莞市住建局工作人員。對方稱，記者反映的各類抬價倒賣房源行為，近期確實(shí)較為多發(fā)，“搶房的人太多了，實(shí)際需求幾乎是供應(yīng)面積的兩倍”。

工作人員明確，抬價倒賣行為均屬違規(guī)。若交易未發(fā)生，但有充分證據(jù)證明推銷人員有意圖加價倒賣，有關(guān)部門可予以行政處罰并通報;若交易發(fā)生了，則觸犯刑法，由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處置。

不過，工作人員坦言，目前尚無有效處置手段。溢價內(nèi)轉(zhuǎn)金茶水費(fèi)大多轉(zhuǎn)入私人賬戶，收取現(xiàn)金的更是沒有任何證明記錄，加之開發(fā)商有很強(qiáng)的規(guī)避調(diào)查能力，調(diào)查難、取證難。

雖然東莞2020年7月發(fā)文要求加大力度打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購行為，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。但東莞市住建局工作人員承認(rèn)，如果企業(yè)為認(rèn)購者出具認(rèn)購證明，而認(rèn)購者以各種理由延遲網(wǎng)簽，很難判斷其是否為捂盤不售;而開發(fā)商在更改認(rèn)購者姓名時，往往又能給出早前認(rèn)購者不滿條件的種種理由。“對這些，我們很難做一刀切的規(guī)定。”

記者了解到，早在去年7月和今年2月，東莞先后出臺“莞九條”和“莞六條”，堅決遏制投機(jī)炒房行為，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、收茶水費(fèi)、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。4月8日被住建部約談后，東莞又重申堅持“房住不炒”定位，深化“一城一策”調(diào)控。

“如果把售賣渠道收回來，研發(fā)一個公平公正的申購搖號系統(tǒng)，問題可能會有所緩解。”東莞市住建局工作人員說。目前，上海、成都等地已引入公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場監(jiān)督樓盤售賣，并開發(fā)專門的搖號系統(tǒng)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)“捂盤惜售”、內(nèi)部人員認(rèn)購等問題。

接待記者時，一名工作人員也忍不住吐槽：不久前，他曾到茶山鎮(zhèn)金融街·金悅府買房，沒買到。次日，中介來電稱手上有房，交15萬元就可轉(zhuǎn)讓。

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