準(zhǔn)特大城市是我國(guó)城市體系中的重要一環(huán)，是特大城市的后備軍。隨著人口向大城市的集聚，這些準(zhǔn)特大城市也在向特大城市邁進(jìn)。當(dāng)前這些城市的房?jī)r(jià)水平如何?

按照中國(guó)城市劃分標(biāo)準(zhǔn)，城區(qū)常住人口300萬(wàn)~500萬(wàn)的為I型大城市，500萬(wàn)~1000萬(wàn)的為特大城市，1000萬(wàn)以上的城市為超大城市。根據(jù)住建部的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，目前I型大城市共有14個(gè)，包括哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、合肥、昆明、太原、長(zhǎng)沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門(mén)、寧波和福州。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)網(wǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)14個(gè)準(zhǔn)特大城市房?jī)r(jià)水平梳理統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，共有13個(gè)城市平均單價(jià)過(guò)萬(wàn)，其中廈門(mén)高居榜首，福州和寧波緊隨其后。

廈門(mén)房?jī)r(jià)比肩一線城市

從城區(qū)常住人口規(guī)模來(lái)看，14個(gè)城市中共有5個(gè)超過(guò)400萬(wàn)大關(guān)，其中哈爾濱、長(zhǎng)春、大連位居前三，均超過(guò)了440萬(wàn)，哈爾濱距離特大城市的標(biāo)準(zhǔn)僅有一步之遙。

值得注意的是，這三個(gè)城市均來(lái)自東北。

吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，東北的老工業(yè)基地從“一五”時(shí)期開(kāi)始就有很多大項(xiàng)目，建立了比較完整的工業(yè)基礎(chǔ)和工業(yè)體系，那個(gè)時(shí)期也奠定了城市發(fā)展基礎(chǔ)。在改革開(kāi)放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，東北的城市發(fā)展的程度比東南沿海要好，重工業(yè)多，產(chǎn)業(yè)工人多，所以城區(qū)人口規(guī)模大，在全國(guó)都是名列前茅的。不過(guò)，總體上，這些城市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)和城市人口規(guī)模增長(zhǎng)速度都相對(duì)緩慢。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，東南沿海部分城市如福州、寧波、廈門(mén)等在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，城市規(guī)模都比較小，改革開(kāi)放后，這些城市輕工業(yè)、外向型產(chǎn)業(yè)迅速崛起，加上近年來(lái)人口政策的放開(kāi)，城市規(guī)模快速擴(kuò)大。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，14個(gè)準(zhǔn)特大城市中，有4個(gè)城市(廈門(mén)、福州、寧波和蘇州)均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，全部來(lái)自東南沿海地區(qū)。其中，蘇州、寧波和廈門(mén)人均收入水平均位居全國(guó)前十?？梢?jiàn)，收入高的城市，房?jī)r(jià)水平也比較高。

其中，廈門(mén)以48570元/平方米的均價(jià)在14個(gè)城市中高居第一。在全國(guó)所有城市中，也僅次于深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，甚至超過(guò)了一線城市廣州。

廈門(mén)均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)王崎對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，廈門(mén)在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，作為區(qū)域中心城市，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)周邊地區(qū)有很強(qiáng)的“海綿效應(yīng)”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購(gòu)買(mǎi)力都吸引了過(guò)來(lái)。另外廈門(mén)打造總部經(jīng)濟(jì)，也吸引了泉州等周邊很多大企業(yè)來(lái)設(shè)立總部。

與此同時(shí)，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)端又一直偏緊。王崎說(shuō)，廈門(mén)過(guò)去多年住房供應(yīng)明顯低于人口和住房需求增長(zhǎng)步伐，缺口較大。

數(shù)據(jù)顯示，2019年廈門(mén)住宅商品房銷(xiāo)售面積僅為274.7萬(wàn)平方米，在35個(gè)重點(diǎn)城市(包括直轄市、拉薩以外的省會(huì)城市和計(jì)劃單列市)中，略高于西寧，位居倒數(shù)第二。

此外，廈門(mén)存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也十分突出，島內(nèi)外差距十分明顯。面積只有158平方公里的廈門(mén)島，教育、醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源集中，島內(nèi)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于島外。王崎說(shuō)，今年廈門(mén)島內(nèi)二手房熱度較高，主要是學(xué)區(qū)房，但島外的樓市熱度一般。所以廈門(mén)要加快島外的發(fā)展，大力補(bǔ)足島外的教育等公共服務(wù)短板。

長(zhǎng)沙收入高房?jī)r(jià)低

廈門(mén)之后，福州以26566元/平方米的平均單價(jià)在14個(gè)城市中位居第二。整體來(lái)看，福建的兩個(gè)中心城市房?jī)r(jià)水平都比較高，這與福建經(jīng)商群體大，民間資金較多有關(guān)，而且福建土地比較緊缺，地價(jià)比較高。

福建省政府發(fā)展研究中心原副主任王開(kāi)明對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，福建經(jīng)商群體大，民間資金較多，但福建山地多、平地少，土地供應(yīng)比較緊張。比如廈門(mén)和福州這兩個(gè)中心城市城區(qū)面積都比較小，人口密度很高，地價(jià)很高，所以房?jī)r(jià)也高。

寧波的房?jī)r(jià)水平與福州相差無(wú)幾，在14個(gè)城市中位居第三。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，2月寧波二手房同比上漲10.1%，在35個(gè)重點(diǎn)城市中位居第二。

整體來(lái)看，14個(gè)城市中，房?jī)r(jià)前五名全部來(lái)自南方地區(qū)，后三名城市則全部來(lái)自北方。

總體來(lái)說(shuō)，南方城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，年輕人流入較多，收入水平更高，對(duì)住房的需求也更旺盛。同時(shí)，這些城市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)企占比較少，非商品化的住房比例較少，市場(chǎng)化的住房占比更高。

相比之下，北方很多地方以國(guó)企為主，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶(hù)區(qū)改造，供應(yīng)很大，這也使得房?jī)r(jià)保持相對(duì)較低的水平。

當(dāng)然，也有的城市人口流入快，收入水平高，但房?jī)r(jià)還保持較低水平。長(zhǎng)沙的人均收入不僅在中西部主要城市中領(lǐng)跑，而且還超過(guò)了東部的青島和天津等地。不過(guò)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一直保持在合理水平，數(shù)據(jù)顯示，3月份長(zhǎng)沙的二手房均價(jià)為11715元/平方米，在14個(gè)準(zhǔn)特大城市中，位居倒數(shù)第四，低于太原、昆明、南寧等地。

2020年12月，在浙江省紹興市舉辦的中國(guó)改革(2020)年會(huì)暨新發(fā)展階段地方改革推進(jìn)高層研討會(huì)上，房地產(chǎn)調(diào)控的“長(zhǎng)沙樣本”受各方高度評(píng)價(jià)，成功入選10個(gè)“中國(guó)改革2020年度案例”。

此前不久，長(zhǎng)沙市委副書(shū)記、市長(zhǎng)鄭建新在接受新華社《瞭望東方周刊》專(zhuān)訪時(shí)透露，長(zhǎng)沙現(xiàn)在是全國(guó)所有大城市里房?jī)r(jià)和收入比最低的城市，一個(gè)普通家庭工作6.4年就可以買(mǎi)100平米的房子，年輕人不靠父母，和伴侶一起就可以輕松交首付供房。鄭建新表示將繼續(xù)管控好房?jī)r(jià)，還會(huì)為剛畢業(yè)的大學(xué)生建設(shè)一批“物美價(jià)廉”的青年公寓。

標(biāo)簽： 準(zhǔn)特大城市房?jī)r(jià)