2020年下半年出臺(tái)“三道紅線”融資新規(guī)以來，“如何降負(fù)債、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展”成為房企關(guān)注的話題。隨著2020年年報(bào)的陸續(xù)出爐，各大房企“降負(fù)債”的成績(jī)單也展現(xiàn)在人們眼前。

據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前有74家內(nèi)房股已經(jīng)披露年報(bào)數(shù)據(jù)，“紅、橙、黃、綠”檔的企業(yè)數(shù)量分別為2家、5家、28家和24家。

“綠檔”房企24家，建發(fā)國(guó)際現(xiàn)金短債比達(dá)5倍

“三道紅線”指的是房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。根據(jù)企業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)分為四檔：如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，“二線”超出閾值為“橙檔”，“一線”超出閾值為“黃檔”，“三線”均未超出閾值為“綠檔”。

在24家“綠檔”企業(yè)中，現(xiàn)金短債比最高的是建發(fā)國(guó)際，達(dá)5倍，凈負(fù)債率為73.8%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%。不過，建發(fā)國(guó)際行政總裁林偉國(guó)此前曾公開提到：“建發(fā)國(guó)際作為母公司重要的上市平臺(tái)，母公司對(duì)其提供較大的財(cái)務(wù)資源支持。”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建發(fā)系2020年共計(jì)發(fā)債25次，發(fā)行總額約496億元，其中包括超短期融資債券、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及ABS專項(xiàng)融資等等。同時(shí)，建發(fā)也在創(chuàng)新融資方式，比如建發(fā)物業(yè)2020年12月28日以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市。中信證券地產(chǎn)分析師陳聰表示，“部分企業(yè)急于推動(dòng)物業(yè)管理公司分拆上市，是想通過股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益，將會(huì)顯著改善企業(yè)杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。”

此外，堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展的龍湖集團(tuán)，其現(xiàn)金短債比也超過了4倍，與此同時(shí)，其凈負(fù)債率達(dá)近五年低點(diǎn)，為46.5%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率67%。

“黃檔”房企25家，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收后負(fù)債率最高

在統(tǒng)計(jì)到的28家“黃檔”企業(yè)中，共25家剔除預(yù)收后的負(fù)債率未達(dá)標(biāo)，其中建業(yè)地產(chǎn)最高，為85.5%。數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)近幾年負(fù)債總額一路走高，2015年為324.4億元，而到了2020年攀升至1493.19億元。

同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本也大幅提升，2020年為12.72億元，同比增幅221.8%。對(duì)此，建業(yè)地產(chǎn)給出的解釋是：除了優(yōu)先票據(jù)總額增加約12.4%導(dǎo)致利息支出增加外，匯率波動(dòng)導(dǎo)致公司衍生金融工具的公平值變動(dòng)虧損約6.13億元。據(jù)了解，為償還債務(wù)及其它，建業(yè)地產(chǎn)2020年共發(fā)行了5筆優(yōu)先票據(jù)，本金15億美元(約合人民幣98.43億元)。今年1月7日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行了2.6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率7.5%，2025年到期。

當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收后的負(fù)債率為82%，在28家企業(yè)中排名第二位?，F(xiàn)金短債比方面，當(dāng)代置業(yè)2020年末為1.4，凈負(fù)債率為95.7%。需要注意的是，當(dāng)代置業(yè)的凈負(fù)債率已經(jīng)連續(xù)兩年攀升，對(duì)照融資“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)有踩線的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)代置業(yè)的融資成本也居高不下，2019年和2020年這個(gè)數(shù)據(jù)均為9.9%，遠(yuǎn)高于行業(yè)水平。

紅檔和橙檔企業(yè)7家，陽光中國(guó)100凈負(fù)債率187%

在5家“橙檔”企業(yè)中，銀城國(guó)際控股剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84%，凈負(fù)債率達(dá)151%。銀城國(guó)際控股財(cái)務(wù)資金中心資深總經(jīng)理胡壯在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年企業(yè)將通過控制長(zhǎng)短期的負(fù)債規(guī)模、維持開發(fā)穩(wěn)定和拓寬融資渠道降低負(fù)債，爭(zhēng)取2021年進(jìn)入“黃檔”，最終在2022年全面通過“三道紅線”進(jìn)入綠檔。

兩家“紅檔”企業(yè)，分別是富力地產(chǎn)和陽光100中國(guó)。富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，凈負(fù)債率為130.2%，現(xiàn)金短債比為0.40。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，企業(yè)在價(jià)格合適的基礎(chǔ)上將繼續(xù)出售物業(yè)、商場(chǎng)、寫字樓和酒店等資產(chǎn)，同時(shí)也會(huì)出售部分住宅項(xiàng)目的股權(quán)，預(yù)計(jì)2021年凈負(fù)債率降至達(dá)標(biāo)，到2022年底，三道紅線全部達(dá)標(biāo)。

陽光100中國(guó)同期剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%，凈負(fù)債率為187%，現(xiàn)金短債比為0.24。陽光100中國(guó)董事會(huì)主席易小迪表示，公司將加大促銷力度，將現(xiàn)有庫存產(chǎn)品更快變現(xiàn)，同時(shí)加大一級(jí)土地出讓，并在適當(dāng)時(shí)候轉(zhuǎn)讓成熟項(xiàng)目，減輕負(fù)擔(dān)。在緩解現(xiàn)金流壓力后再多方合作，引入新的戰(zhàn)略合作伙伴。

對(duì)于房企降負(fù)債，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“房企降負(fù)債需要一個(gè)過程，在這個(gè)過程中需要配合銷售業(yè)績(jī)不斷審視債務(wù)規(guī)模，降負(fù)債難的房企可以向優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)，真正將降負(fù)債落實(shí)在數(shù)據(jù)中。”(記者 舒越 實(shí)習(xí)生羅曉薇對(duì)本文有貢獻(xiàn))

標(biāo)簽： 房企2020年三道紅線