自去年8月，“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)公布以來，一直是行業(yè)熱議的話題。“2021年1月1日開始執(zhí)行，力爭3年內全行業(yè)達標”的計劃，讓房企在2020年的年報業(yè)績分析中，大都將筆墨著眼于降負債、調結構、增加現(xiàn)金流。

據中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院發(fā)布的相關報告顯示，500強房企2020年資產負債率均值為78.77%，同比下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降;凈負債率均值為85.08%，同比下降11.62個百分點，相比2019年有大幅改善。

當多數(shù)房企都忙于脫“紅”之時，部分穩(wěn)居“綠檔”的企業(yè)，則迎來了屬于他們的沖刺窗口期。

“三道紅線”效果顯現(xiàn) 房企整體負債好轉

2020年8月，住建部、央行聯(lián)合召開房地產企業(yè)座談會，對12家試點房企有息負債規(guī)模設置了“三道紅線”，其中包括剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得超過100%;現(xiàn)金短債比要大于1。

依據“三道紅線”規(guī)定，如果三項指標均不達標，歸為“紅檔”，有息負債規(guī)模不得提升;兩項不達標，歸為“橙檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;一項不達標，歸屬“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%;三項指標全部達標，歸為“綠檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)的出臺，對房企財務指標提出更為具體的要求，明確限制房企債務規(guī)模的無序增長。“控負債、降杠桿”成為眾多房企聚焦的熱點和發(fā)展的方向。

時隔半年有余，隨著房企年報的集中發(fā)布，“三道紅線”的效力開始顯現(xiàn)。

截至2020年末，除了龍湖集團、合生創(chuàng)展、華潤置地、中海地產、世茂股份、大悅城地產、SOHO中國、信達地產、華僑城A等仍保持“零踩線”以外，迪馬股份、越秀地產、金輝集團、遠洋集團、中國金茂、五礦地產、建發(fā)國際等房企通過“促回款、降負債”等措施的實施，也實現(xiàn)“降檔”，躋身“綠檔”房企行列。

據貝殼研究院發(fā)布統(tǒng)計表明：截至3月31日，超62家房企發(fā)布年報，其中近五成房企“三道紅線”實現(xiàn)降檔，3家房企保持紅檔，12家房企保持綠檔。被統(tǒng)計的房企中，未出現(xiàn)“升檔”企業(yè)。

綜上，貝殼研究院認為，“三道紅線”融資新規(guī)效果逐漸顯現(xiàn)，房企“降負”成為行業(yè)整體趨勢，且成果顯著。同時，房企包括融資、取地、分拆上市等重要經營環(huán)節(jié)，都將與企業(yè)踩線情況密切關聯(lián)，預期房企整體負債情況將進一步好轉。

管理紅利時代 良好財務結構構筑更廣發(fā)展空間

回溯2020年發(fā)展，在多家2019年被劃為紅檔的房企忙于降負債、調結構之時，龍湖集團、招商蛇口、中海地產等始終保持在“綠檔”的房企顯得更為從容。

以龍湖集團為例：根據龍湖集團發(fā)布的年報顯示，截至2020年末凈負債率較上期進一步下降至46.5%，達到近5年來最低水平;現(xiàn)金短債比達到4.24倍，剔除預收款后，資產負債率為67%，依然穩(wěn)居“三道紅線”綠檔。

截至2020年末，龍湖集團綜合借貸總額為1673.7億元，平均借貸成本降至4.39%，平均貸款年限增至6.59年，境外美元票據、國內公司債券的長年期、低票息屢屢刷新業(yè)內記錄。截至2020年末，龍湖集團現(xiàn)金及銀行存款合計778.3億元，同比增長28%。

扎實穩(wěn)健的財務盤面，給龍湖的發(fā)展留下了足夠的運營和拓展空間，且讓其在銷售、土地拓展、多元化開拓等方面均取得不錯進展。

2020年龍湖實現(xiàn)全口徑銷售合約銷售金額2706.1億元，銷售面積1616萬平方米，分別同比增長11.6%和13.5%，目標完成率104%。截至報告期末，新增土儲建筑面積2567萬平方米，其中權益面積1847萬平方米，權益占比72%左右。其中一二線城市獲取的土地總建面達到88%。

在商業(yè)運營方面，盡管受到疫情黑天鵝影響，2020年龍湖全年仍然守時、保質地新開10座商場，商場銷售額增長14%至305億元，商業(yè)租金增長23%至58.2億元。同時，在租賃住房、智慧服務等也取得新進展。

龍湖集團戰(zhàn)略執(zhí)行層面展現(xiàn)的韌性，亦是其他“綠檔”頭部企業(yè)的一個縮影。在行業(yè)整體忙于調整債務結構之時，這些企業(yè)在已率先調整好狀態(tài)迎接行業(yè)新的挑戰(zhàn)。

例如，中海地產便在不久前的業(yè)績上表示，“未來5年，銷售規(guī)?？隙〞茨陜晌粩?shù)增長;商業(yè)的收入、物業(yè)出租的租金，也應該會按照比較好的兩位數(shù)增長。”而華潤置地亦有著相類似的目標，預計“十四五”末期將在2020年基礎上實現(xiàn)權益簽約額和租金收入雙翻番。

過往的積累，讓綠檔頭部房企們在充滿不確定的大背景下，看到更多確定性。與此同時，面對不斷變化的市場環(huán)境，他們也在鞏固更多錨定未來的能力。

如龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉所言，多年來，龍湖集團一直在強化能力杠桿、降低財務杠桿。“未來房地產的發(fā)展是很難再依靠高的財務杠桿去做，更多要靠未來的能力杠桿去做。”

圍繞“空間即服務”戰(zhàn)略，龍湖集團的寬業(yè)務圍欄能力正在不斷強化。今年年初，龍湖集團正式推出全新生活服務品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修增設為集團新的主航道業(yè)務，圍繞居住需求的衍生，激發(fā)新的增長動能。

有業(yè)內人士表示，“三條紅線”“兩集中”等政策相繼出臺，標志著房地產行業(yè)正式進入管理時代，這是唯有能力者居之的行業(yè)新階段，而達標、穩(wěn)健的財務數(shù)據則是這個時代的入場券。

在這個土地紅利、金融紅利相繼褪去的新時代里，“綠檔”房企們的沖刺窗口期或已經來臨。（作者 安垚）

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