“金九銀十”到來，房企圍繞”以價換量”展開角逐。10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月份，在全國70個大中城市中，新房、二手房價格上漲城市數(shù)量分別達到55城與50城，整體漲幅較8月有所回落。當(dāng)月正值房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)銷售旺季，逐漸從疫情中復(fù)蘇的房企通過以價換量的促銷方式加速沖刺，其開發(fā)投資信心也有所回溫。但部分機構(gòu)指出，從銷售面積及銷售額漲幅較8月收窄這一跡象來看，后期市場交易動力仍有不足，疊加“三道紅線”等政策壓力的綜合影響，地產(chǎn)價格表現(xiàn)強勢的可能性較低。

一線城市新房價格漲幅回落0.2個百分點

此前8月，全國新房及二手房價格整體有擴大趨勢，隨著“金九銀十”到來，全國各地地產(chǎn)調(diào)控政策趨密，疊加房企以價換量，9月全國房地產(chǎn)市場價格環(huán)比漲幅出現(xiàn)了小幅回落。

9月份，全國共計55城新房價格出現(xiàn)上漲，較8月減少4城。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

相較漲幅擴大的8月，9月份一線城市房價漲幅呈現(xiàn)普遍回落的態(tài)勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這主要緣于當(dāng)前房源相對充裕，房企希望在傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季進行促銷，因此價格方面漲勢不會太強甚至出現(xiàn)回落;同時，各地新盤供應(yīng)比較多，樓盤間營銷競爭壓力大，加劇了房價漲幅降溫。

與此同時，在“房住不炒”的定調(diào)下，其快速上行的支撐有限。以北京為例，9月11日，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2020)》。白皮書顯示，2019年，北京市堅持“房住不炒”定位，繼續(xù)保持調(diào)控政策穩(wěn)定性，不放松、不加碼，繼續(xù)執(zhí)行嚴格的限購政策，對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態(tài)勢;2020年，本市將堅持“房住不炒”定位，落實城市主體責(zé)任，堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同期，二、三線城市新房、二手房價格漲勢總體也在回落。其中，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅較8月分別回落0.3和0.2個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

“從數(shù)據(jù)看，徐州房價成為當(dāng)月漲幅最大的城市。實際上此前徐州已經(jīng)出臺過新政，因此即便此次數(shù)據(jù)上漲幅較高，但不排除后續(xù)幾個月即第四季度依然有降溫的可能。但這也提醒徐州繼續(xù)做好房價管控，尤其是地鐵沿線和學(xué)位較好的二手房，防范房東和中介機構(gòu)炒作。”嚴躍進說。

開發(fā)投資增速連續(xù)4月上行

在房企“以價換量”促銷手段加持下，全國房地產(chǎn)價格增速出現(xiàn)了普遍下滑，但從企業(yè)開發(fā)投資數(shù)據(jù)看出，隨著疫情防控進入常態(tài)化，全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市節(jié)奏趨穩(wěn)，企業(yè)開發(fā)投資信心已有所升溫。

從日前國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)看出，今年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為103484億元，同比增長5.6%，增速較前8月提高1.0個百分點;同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速較前8月提高1.4個百分點。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，截至目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速已連續(xù)4月上行且增速超越5%，基本高于2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速水平，房企開發(fā)投資的信心向上。

不過，從商品房銷售面積及金額來看，9月全國商品房銷售面積達18587萬平方米，銷售金額18704億元，同比分別增7.3%和16%。這在易居(中國)企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，雖然9月銷售面積和金額同比都出現(xiàn)一定提升，但事實上9月的商品房銷售表現(xiàn)仍并不理想，量價明顯均表露出后繼乏力的現(xiàn)象。

對此，丁祖昱進一步指出，9月全國商品房銷售面積和銷售金額同比增速均較8月同期出現(xiàn)收窄，分別為6.4個百分點和11.1個百分點。今年雖受疫情影響，整體開發(fā)銷售節(jié)奏有所后移，但9月仍是各大開發(fā)商的重點布局的月份。因此，9月銷售面積、金額漲幅收窄，在某種程度上代表了市場成交后勁的嚴重不足。“目前以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標(biāo)。但聯(lián)系部分城市新房去化遇阻現(xiàn)實來看，前述銷售模式在部分二三線城市效果并不理想。”

房企融資環(huán)境預(yù)期收緊

當(dāng)前“金九銀十”已步入后半程，多家分析機構(gòu)認為政策端調(diào)控收緊已在所難免。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)調(diào)控在2020年9月單月累計次數(shù)為35次，年內(nèi)合計政策調(diào)控次數(shù)高達403次。

8月28日，住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強調(diào)：落實城市主體責(zé)任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)》的消息，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市房地產(chǎn)行業(yè)的負責(zé)人參加工作會商會。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體來看，9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢是“一城一策”、“房住不炒”，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，上漲過快必會導(dǎo)致調(diào)控升級。

而從土地購置端看，在備受關(guān)注的“三道紅線”門檻之下，房企開發(fā)投資活動的融資環(huán)境預(yù)期收緊。8月底，住建部和央行召開的重點房企座談會，提出實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。

根據(jù)隨后披露的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。對房企則按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，如果“三道紅線”均突破，屬“紅色”檔，開發(fā)商不能再增加“有息負債”;“橙色”檔房企，負債年增速不得超過5%;“黃色”類房企年負債增速不得超過10%;“綠色”類房企不得超過15%。

“隨著三道紅線新規(guī)逐步推進，房企更加注重自身創(chuàng)造資金的能力，未來個人按揭貸款、定金及預(yù)收款同比增速空間上升。”王小嬙表示;丁祖昱提醒，鑒于“金九”全國商品房銷售表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，銷售面積、金額的同比增速顯著收窄。因此，各大房企仍需警惕后續(xù)銷售回款壓力或?qū)⒊掷m(xù)加大。

關(guān)于下一步樓市價格，嚴躍進則表示，眼下降價促銷仍是主旋律。今年四季度各地庫存壓力依然較大，而前述政策壓力也會帶來一定影響，預(yù)計地產(chǎn)價格表現(xiàn)不會過于強勢。但在實際交易過程中，購房者仍需警惕各類虛假價格折扣等做法。(記者陶鳳 劉瀚琳)

標(biāo)簽： 房價