4月以來，疫情防控逐步取得階段性的顯著成效，而隨著降息、降準等貨幣寬松政策對經(jīng)濟基本面的平穩(wěn)持續(xù)釋放利好，各行各業(yè)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)正逐步接近或達到正常水平，加上此前全國60多個城市從供需兩端不斷出臺的產(chǎn)業(yè)扶持政策，推動著房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)投資開發(fā)的熱情亦明顯回升，以深圳為代表的部分一二線熱點城市則出現(xiàn)了快速回暖現(xiàn)象。

不過，4月國家高層會議再次強調(diào)“房住不炒”的政策總基調(diào)，與此同時，住建、金融等相關(guān)部門發(fā)布的政策措施也從多個方面對各種投機炒房行為釋放嚴管信號。

3月境內(nèi)信用債融資井噴

今年春節(jié)后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新一輪的償債高峰期。在南方產(chǎn)業(yè)智庫監(jiān)測的近百家房企里邊，2020年到期需要償還的債券便超過5500億元，同比2019年增加逾四成。

一季度以來，為了對沖疫情給宏觀經(jīng)濟帶來的潛在負面影響，國家和地方不斷出臺積極的促生產(chǎn)和促消費政策，從供需兩端共同發(fā)力，對房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展起到顯著成效。尤其在貨幣寬松和財政積極政策的正向影響下，企業(yè)融資環(huán)境明顯改善。

公開數(shù)據(jù)顯示，3月以來，國內(nèi)房企出海融資的頻次逐步減少。在房企發(fā)布的19宗海外融資里邊，總?cè)谫Y額度僅約為56億美元，相比1月的120億美元和2月的近100億美元大幅跳水。與此同時，房企3月在境內(nèi)的債券融資環(huán)比大漲了83.9%，達到941.64億元，同比亦增長了35.1%。

而據(jù)Wind申萬房地產(chǎn)開發(fā)(信用債)分類的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企3月國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)2019年以來單月新高。以發(fā)行公告日測算，2020年3月共有118家債務(wù)主體發(fā)行境內(nèi)信用債(包括證監(jiān)會主管ABS、一般中期票據(jù)、一般公司債、私募債、定向工具以及超短期融資債券等)，合計募資規(guī)模1132.51億元，同比增加約80%，環(huán)比增長183.08%。

從單只債券募資規(guī)模來看，排名前十房企包括融創(chuàng)、碧桂園、世茂建設(shè)、金茂投資、華夏幸福、中國鐵建、世茂股份、保利發(fā)展、首開股份以及招商蛇口。從前十企業(yè)發(fā)行票面利率來看，華夏幸福的可交換債票面利率最高，達到7.7%。

最低的是由首開股份和招商蛇口所發(fā)行的超短期融資債券，票面利率分別為2.65%和2.56%。

房企群起鏖戰(zhàn)土拍市場

在融資環(huán)境持續(xù)改善的情況下，3月和4月的土拍市場也迎來一波小高潮。據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫監(jiān)測，4月廣州、東莞、福州、杭州、合肥、廈門、昆明、西安、蘇州、無錫等多座城市均出現(xiàn)房企集中搶灘土拍市場的“搶地現(xiàn)象”。

東莞萬江地塊一宗地預(yù)計在3月25日拍賣，但3月24日晚上，卻引來了萬科、星河、中海、招商、保利等58家開發(fā)商提前報價，提前一天拍出封頂價，直接把低迷的東莞樓市攪到了沸點。同樣在3月25日，蘇州集中出讓6宗涉宅地塊，其中包括4宗純宅地及2宗商住地塊，總起價為110.84億元，引來多家房企爭搶，6宗地塊均溢價成交，拿地房企情緒高漲，推動最終成交總價達到了123.69億元。

4月14日，深圳土地市場再度迎來“火爆日”。分別位于寶安福永街道和龍崗寶龍街道的兩宗人才房用地集中出讓，共吸引6家開發(fā)商、舉牌202輪。最終，兩宗地均以最高限價成交，由深圳市人才安居集團分別以9.93億元、5.22億元獨家包攬兩宗地。

4月22日，廈門迎來2020年土拍首秀，集中推出3幅地塊，吸引了保利、中海、華發(fā)等近20家房企參拍，其中誕生了一宗百億地塊，溢價率為43.8%。

4月，歷經(jīng)多次流拍或終止出讓的廣州天河廣氮地塊，在重新上線后居然成了“香餑餑”，吸引了6家房企前來爭搶，共加價12輪成交，成交樓面價為每平方米35782元。恒大亦以總價220645萬元擊敗6家對手，斬獲花都紅棉大道一期地塊，溢價率34.8%，總加價54輪。

盡管以恒大、富力為代表的一批上市房企均表示，今年將謹慎拿地。然而，隨著龍頭房企陸續(xù)以發(fā)債等方式尋得資金活水以后，其拿地的積極性亦重新被燃起。正因為企業(yè)拿地熱情高漲，廣州其實也在“悄悄”加大土地供應(yīng)。4月15日以來，廣州發(fā)布了3次經(jīng)營性用地掛牌出讓公告，合共推地13宗，均將于5月份入市出讓，總起拍價達273.98億元。

炒房客需求將繼續(xù)面臨政策嚴管

土拍市場的溢價成交，一定程度上也推高人們對商品住宅市場價格的預(yù)期。對于買漲不買跌的人來說，這或許就成了樓市回暖的直接信號。因而，近期也出現(xiàn)了深圳等城市買房者加大杠桿入市的現(xiàn)象。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2020年3月份，深圳二手住宅價格指數(shù)同比已經(jīng)連續(xù)上漲了30個月。個別自媒體甚至報料百萬“茶水費”重現(xiàn)市場。4月20日，中國人民銀行深圳中心支行貨幣信貸處發(fā)文要求各銀行針對今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸(含借款人為企業(yè)或個人)情況立即開展自查。

在隨后的4月22日，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局、深圳市住建局、深圳市市場監(jiān)管局、深圳市銀保監(jiān)局和人民銀行深圳市中心支行五部門通報房抵貸買房調(diào)查情況。其核心內(nèi)容是，當?shù)夭淮嬖诰W(wǎng)傳貸款貼息資金進入房市的情形;一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符，不排除個別中介機構(gòu)和人員惡炒深圳樓價;不符合條件的人員是不可能在深圳購買住房的，包括二手房;未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)申請經(jīng)營貸的情況;未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況;個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

不管怎樣，趁著這一輪樓市醞釀回暖，炒房客的身影已經(jīng)在一些城市出現(xiàn)。為此，國家4月份重申“房住不炒”的政策基調(diào)以及促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策目標。記者注意到，4月13日晚間，住建部發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》，明確提到“市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要全面采集樓盤信息，按照規(guī)定建立健全覆蓋所轄行政區(qū)域的各類新建商品房和存量房的樓盤表”。“自動核驗交易主體。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當推動房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)與公安、民政、稅務(wù)、人力資源社會保障、市場監(jiān)管、自然資源、法院等部門和單位相關(guān)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，通過信息共享等方式自動核驗交易主體的身份、婚姻狀況、稅收、社會保障、市場主體登記、不動產(chǎn)登記、失信被執(zhí)行人等信息，逐步實現(xiàn)當事人僅憑身份證件即可完成交易主體核驗。”這意味著以后這張統(tǒng)一的大網(wǎng)，不僅能夠幫助監(jiān)管機關(guān)了解每個人的不動產(chǎn)信息，同時也將通過實時的樓市交易動態(tài)，為監(jiān)管部門打擊炒房行為提供最有效的數(shù)據(jù)支撐，更為將來房產(chǎn)稅、空置稅、租房稅的征收打下基礎(chǔ)。

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LPR再現(xiàn)非對稱降息，買房剛需族怎么辦？

4月20日，央行發(fā)布最新一期LPR利率，其中一年期利率為3.85%，五年期利率為4.65%，分別較上月降低20個基點和10個基點。

自新LPR模式創(chuàng)設(shè)以來，1年期LPR累計調(diào)整了5次，累計下調(diào)46個基點，而5年期LPR僅調(diào)整了3次，累計下調(diào)20個基點。LPR再現(xiàn)非對稱降息，對外釋放的無疑是調(diào)控不放松的信號，這相當于為樓市筑上攔水大壩。為幫助讀者深入了解有關(guān)LPR及近期流動性對房地產(chǎn)市場影響，記者專門采訪了戴德梁行廣州估價及顧問服務(wù)部高級助理董事曾國勝。

4月LPR及加點情況令房貸利率幾乎下調(diào)至歷史最低水平，對于銀行的房貸業(yè)務(wù)會不會有刺激作用?曾國勝認為，如果單獨對新增房貸而言，LPR下調(diào)意味著利息減少，購買需求可能會提升。但流動寬松了，不能簡單地說成一定會刺激很多人去投資交易。LPR下行，并不意味著大批資金流入房地產(chǎn)市場，受惠的主要還是買首套房的剛需群體。一些剛需盤的銷量可能會有提升。但對于投資購房者，比如中檔樓盤或者偏高端物業(yè)，可能影響不大。

按照政策，貸款人可以自主選擇是否轉(zhuǎn)換LPR。到底是選擇轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)，對不同類型的購房者是否應(yīng)該有不同的選擇?曾國勝認為，對存量房貸而言，商貸也分為首套、二套或者多套貸款。如果辦理貸款時房貸利率比較緊張，比如按基準利率上浮10%或者20%執(zhí)行，甚至首套房也有較大上浮的，這群購房者會有很強的動力去轉(zhuǎn)換為LPR，因為利息確實會降很多，效果也是立竿見影的，約定日期到后馬上就能省很多錢。但對于購房時利率打折的人，且折扣較高的(比如7折)，那么這群人可能就沒有太大動力去做轉(zhuǎn)換。不過按現(xiàn)在的LPR轉(zhuǎn)換，這些人的利息還是可以減少一點點的，現(xiàn)階段而言，還貸者很可能是會選擇轉(zhuǎn)換的。(馮善書 葛政涵)

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