為順應北京減量發(fā)展、城市更新建設加快，一些老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園逐漸退出的當下形勢，破解了非住宅房屋征收過程中的評估補償政策依據(jù)不足、評估可比實例選擇少、評估對象特殊情況多、劃撥用地非住宅評估難等問題，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合印發(fā)《關于進一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋 征收評估與補償工作的通知（試行）》（以下簡稱《通知》），自 2023 年 7 月 1 日起正式實施。

一是明確非住宅房屋用途與基準地價土地用途分類對應。堅持房地一體，非住宅房屋用途統(tǒng)一與市基準地價土地用途分類相對應，確保房地用途一級、二級分類相統(tǒng)一。

【資料圖】

二是明確已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整、未經(jīng)登記的非住宅房屋認定處理后的價值評估補償。重點規(guī)范原用途為工業(yè)類用途調(diào)整的，考慮法理和補償政策等綜合因素，明確具體評估補償辦法，做到權責相當、公平補償。

三是明確以劃撥方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估技術路線?？紤]以劃撥和出讓方式取得土地使用權的成本不同，按照國有土地上房屋征收評估的總體思路與原則，依據(jù)劃撥國有建設用地使用權地價評估相關意見，綜合確定其評估技術路線，解決劃撥用地非住宅評估難題。

四是明確采用比較法評估非住宅房屋價值或非住宅房屋土地重置成本時的可比實例選取要求和修正或調(diào)整幅度。倡導選用土地一級市場招牌掛成交實例作為可比實例和運用基準地價進行評估，提高可比實例選取的容易度和準確度。

五是明確非住宅依據(jù)價值對等原則可進行不同用途產(chǎn)權調(diào)換。強調(diào)非住宅房屋的實物補償安置，不是用途與規(guī)模的實物對應，而是價值的對等，在符合相關區(qū)域規(guī)劃的前提下，可以選擇不同用途的房屋進行產(chǎn)權調(diào)換，尤其是經(jīng)協(xié)商可以用存量安置房進行產(chǎn)權調(diào)換，是對非住宅房屋征收中 " 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換 " 政策的具體落地，賦予被征收人更多的選擇。

《通知》結合本市實際情況，既有對現(xiàn)行政策體系的繼承完善，又有適應新情況、解決新問題的突破創(chuàng)新，將有利于公平合理補償，有效解決現(xiàn)行非住宅房屋評估與補償中存在的問題，進一步規(guī)范和推動本市國有土地上非住宅房屋征收工作，促進本市城市更新，實現(xiàn)減量、高質(zhì)量發(fā)展。

原文內(nèi)容如下：

各區(qū)人民政府、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會，各相關單位：

為進一步做好本市國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作，規(guī)范非住宅房屋用途認定、評估方法適用等情形，做到公平合理補償，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》《北京市人民政府關于更新出讓國有建設用地使用權基準地價的通知》等規(guī)定，結合本市實際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關事項通知如下：

一、非住宅房屋用途對應本市基準地價土地用途分為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務類，并參照基準地價土地用途二級分類對應房屋。補償時，根據(jù)房屋權屬登記、土地規(guī)劃用途或認定情況進行評估。

二、各區(qū)人民政府、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會（以下統(tǒng)稱區(qū)人民政府）應組織有關部門對已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整和對未經(jīng)登記的非住宅房屋進行調(diào)查、認定和處理。房地產(chǎn)價格評估機構依據(jù)認定、處理結果進行評估。

對已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變原用途未補繳土地出讓金的，依法按原用途評估，補償時可結合政策支持等情況認定用途調(diào)整，原用途為工業(yè)類用途的，在原有補助獎勵的基礎上，再給予不超過原用途非住宅房屋評估價值的特別補助。

對于未經(jīng)登記的非住宅房屋，依據(jù)土地權屬來源文件或房屋權屬來源文件進行認定，無法提供上述文件的，由區(qū)人民政府結合規(guī)劃和自然資源部門、房屋管理部門、被征收人出具的有效證明文件以及其他相關證明材料研究確定。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，依法按土地權屬來源文件或房屋權屬來源文件載明的用途評估，給予適當補償。

三、以出讓方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估，一般選用比較法、成本法、收益法，對以上方法進行適用性分析后，可以選用其中兩種方法進行評估，合理確定評估結果。當僅選用其中一種方法進行評估時，應當充分說明理由，并向估價委托方報告。市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門進一步完善對此類估價業(yè)務及執(zhí)行相關標準的監(jiān)督檢查。行業(yè)協(xié)會應加強自律管理和培訓，規(guī)范此類估價行為。

以劃撥方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，土地重置成本（土地使用權價格）依據(jù)《自然資源部辦公廳關于印發(fā)的通知 》（自然資辦函〔2019〕922 號）及本市相關規(guī)定進行評估，房屋重置成本依據(jù)本市房屋重置成新價相關規(guī)定進行評估。

四、采用比較法評估非住宅房屋價值時，可比實例選取應嚴格依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77 號）第三十條：" 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn) " 的規(guī)定執(zhí)行。對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度單項一般不超過 10%、綜合一般不超過 15%。

五、采用成本法按房地分估路徑評估非住宅房屋價值時，土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法，其中成本法的權重一般不高于 30%，基準地價修正法的權重一般不低于 50%。

土地重置成本采用比較法評估時，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個（含）以上土地市場招拍掛成交實例作為可比實例。

土地重置成本采用成本法評估時，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個（含）以上土地開發(fā)類項目作為可比實例，且成本數(shù)據(jù)必須與評估對象的成本構成及內(nèi)涵一致。

土地重置成本評估選用可比實例時，應首先在同一行政區(qū)內(nèi)選用。若無法滿足，可適當擴大到同一圈層區(qū)域（首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、城市副中心、平原新城地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等）選用，也可調(diào)整在相鄰圈層區(qū)域選用，直至滿足條件。選用可比實例在同一土地級別的，修正幅度應當參照北京市區(qū)片基準地價因素總修正幅度進行。選用可比實例跨土地級別的，應當參照北京市級別基準地價進行調(diào)整。經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例中，最高價與最低的比值不宜大于 1.2。

六、采用收益法評估非住宅房屋時，應選擇與評估對象相同或類似的可比實例測算非住宅房屋的客觀租金等評估數(shù)據(jù)，可以按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）明確的估價規(guī)則進行。

七、征收非住宅房屋，具備存量非住宅房屋和安置房產(chǎn)權調(diào)換條件的行政區(qū)，可結合被征收人訴求，因地制宜統(tǒng)籌制定產(chǎn)權調(diào)換方案，并在征收范圍內(nèi)公示，經(jīng)區(qū)人民政府批準后實施。

對符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先進行同用途房屋產(chǎn)權調(diào)換；對不符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先給予貨幣補償。經(jīng)協(xié)商，也可按產(chǎn)權調(diào)換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房進行產(chǎn)權調(diào)換，其中選擇存量安置房進行產(chǎn)權調(diào)換的，應符合本市房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房屋征收部門與被征收人應當依據(jù)房地產(chǎn)價格評估機構出具的被征收房屋價值與產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估報告，結算差價。選擇存量安置房進行產(chǎn)權調(diào)換的，安置房的價格按照不低于同地段同品質(zhì)商品房市場評估價格的 80% 確定。稅費按相關政策執(zhí)行。

八、本通知自 2023 年 7 月 1 日起實施。本通知實施之前已公開征收補償方案并征求意見的按原規(guī)定執(zhí)行。國有土地上非住宅項目搬遷可參照執(zhí)行。

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