美的置業(yè)，需要加強(qiáng)對(duì)各地項(xiàng)目質(zhì)量把控。

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來源 | 經(jīng)理人傳媒旗下《經(jīng)理人》雜志

全媒體記者/孫晨

作為美的置業(yè)在蘇州市區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目——云賦花園，本應(yīng)以質(zhì)量取勝，繼而俘獲業(yè)主“芳心”，為后續(xù)新項(xiàng)目打好口碑，不過，近期卻有業(yè)主向記者爆料該樓盤一、二期部分地下停車坪存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)暴雷仍舊層出不窮，而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積同比分別下降8.0%、22.2%。大趨勢(shì)下，房企日子也不好過，美的置業(yè)前三季度營(yíng)收、凈利雙降，前十個(gè)月合同銷售金額、銷售面積大幅銳減。

地庫被曝出質(zhì)量問題

近日，由蘇州悅輝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的云賦花園業(yè)主向記者爆料該樓盤部分地下停車坪存在嚴(yán)重質(zhì)量問題、展示區(qū)效果與交付效果嚴(yán)重不符。

質(zhì)量方面，云賦花園部分地下停車場(chǎng)地坪存在混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致出現(xiàn)了起塵跑砂、出現(xiàn)裂縫、地庫滲水等問題，一、二期都存在或多或少的質(zhì)量問題。

圖/一期部分質(zhì)量問題 （業(yè)主供圖）

圖/二期部分質(zhì)量問題 （業(yè)主供圖）

圖/地庫滲水 （業(yè)主供圖）

宣傳方面，銷售人員稱這是美地置業(yè)在蘇州的第一個(gè)項(xiàng)目、也是標(biāo)桿項(xiàng)目，所有產(chǎn)品都是沒有考慮太多成本，都是以高標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行的。同時(shí)，拍視頻向業(yè)主展示地庫樣貌。

圖/銷售人員宣傳地庫（業(yè)主供圖）

不過，到了交付之時(shí)，地庫展示區(qū)效果與交付區(qū)效果則存在明顯不一的情形。

圖/展示區(qū)與交付區(qū)對(duì)比（業(yè)主供圖）

據(jù)了解，云賦花園項(xiàng)目位于蘇州高鐵新城核心區(qū)域，緊鄰高鐵北站及地鐵二號(hào)線大灣站，建筑面積23.73萬平方米，樓盤均價(jià)約2.75萬元/平方米，開發(fā)商是美的置業(yè)持股95%的蘇州悅輝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，物業(yè)是美的物業(yè)管理有限公司。

實(shí)際上，早有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板就地庫相關(guān)質(zhì)量留言反饋。在4月份，某業(yè)主留言稱，云賦花園地庫質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，經(jīng)實(shí)地勘察，地庫出現(xiàn)漏水、滲水、開裂、跑沙、修補(bǔ)、拼接等明顯問題。

蘇州相城區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督中心回復(fù)稱，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核查，目前已完成部分維修工作，剩余維修因疫情原因，維修進(jìn)度有所滯后，我局已要求建設(shè)單位盡快組織力量開展維修工作。

5月份，又有業(yè)主反饋云賦花園一起地庫質(zhì)量奇差無比，與樣板展示與差別很大，才交付使用不到1年就像用了10年的地庫一樣了。

10月份，有多位業(yè)主反映云賦花園地庫存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，例如開裂，滲水，跑沙，不平等現(xiàn)象，尺寸也與圖紙不符，效果與展示區(qū)相差甚遠(yuǎn)等等。住建局的回復(fù)確認(rèn)了云賦花園部分地下車庫存在質(zhì)量問題。

據(jù)業(yè)主向記者提供的《蘇州云賦花園面談紀(jì)要》顯示，4月23日，已有業(yè)主反映二期地庫滲漏問題，彼時(shí)，開發(fā)商的回復(fù)是地庫目前處于施工中，尚未施工完成，預(yù)計(jì)6月底左右完成施工（視疫情發(fā)展情況而定）。

另外，據(jù)業(yè)主提供的《云筑一期地庫滲漏維修計(jì)劃及方案》，開發(fā)商給出的地坪維修計(jì)劃最晚在10月30日完成，同時(shí)，開發(fā)商也強(qiáng)調(diào)疫情管控影響可能會(huì)延長(zhǎng)維修工期。

這兩份文件再次確認(rèn)了云賦花園一、二期部分地庫存在質(zhì)量問題，業(yè)主向記者表示，開發(fā)商是給出了解決方案，但實(shí)際結(jié)果是沒有按約定時(shí)間維修完成，所謂修好的地方全都是補(bǔ)丁，沒有達(dá)到展示區(qū)效果。

業(yè)主們的訴求是：開發(fā)商解決地庫滲水、開裂、起砂等質(zhì)量問題以及地坪交付實(shí)物和展示區(qū)效果一致等等。

值得指出的是，因云賦花園地下停車場(chǎng)存在上述質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的問題，不具備交付條件，部分業(yè)主擬定了《地下停車位拒收函》，要求開發(fā)商按照國(guó)家法律法規(guī)要求，必須達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求再通知業(yè)主接收車位。若二期停車庫到交付日期（11月30日），質(zhì)量仍未達(dá)標(biāo)，對(duì)業(yè)主造成的一切損失由開發(fā)商承擔(dān)，直至質(zhì)量合格交付。

圖/地下停車位拒收函（業(yè)主供圖）

對(duì)于云賦花園地下車庫存在的質(zhì)量問題以及整改方案，《經(jīng)理人》雜志全媒體致函美的置業(yè)，但截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

營(yíng)收、凈利雙降，多公司成被執(zhí)行人

因疫情等多方面的影響，國(guó)內(nèi)許多行業(yè)并不景氣，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，雖然從上至下出臺(tái)了很多利好政策，改善融資環(huán)境，但許多房地產(chǎn)企業(yè)過得并不如意，甚至于爆雷事件頻發(fā)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%。商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

可見，不管是開發(fā)端還是銷售端，房地產(chǎn)行業(yè)整體情況都不容樂觀。具體到本文主角美的置業(yè)上面，2022H1，美地置業(yè)營(yíng)收、凈利雙雙下滑，分別為316.6億元、15.38億元，同比分別下降4.16%、28.63%，盈利能力大幅下降。

前三季度，美的置業(yè)未經(jīng)審核的營(yíng)收進(jìn)一步下滑，營(yíng)業(yè)收入487.09億元，同比減少減少33.84億元，降幅6.5%；凈利潤(rùn)情況有所改善，為45.22億元，同比減少2.11億元，降幅4.45%。不過，公司的貨幣資金則較上年同期大幅減少近24億元至235.85億元，降幅9.19%。

現(xiàn)金流是企業(yè)的核心，房地產(chǎn)企業(yè)更是尤為看重現(xiàn)金流，畢竟不管是買地還是開發(fā)項(xiàng)目，背后都需要大量的資金做支持，對(duì)于美的置業(yè)而言，2022H1現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為232.18億元，足以覆蓋短期借款金額134.54億元，但不可忽略的是，美的置業(yè)應(yīng)付賬款及票據(jù)金額高達(dá)319.30億元，兩者金額合計(jì)近454億元，是貨幣資金無法覆蓋的。另外，公司的非流動(dòng)負(fù)債405.62億元，其中長(zhǎng)期借款就高達(dá)396.86億元。

財(cái)報(bào)顯示，美地置業(yè)2022H1流動(dòng)資產(chǎn)高達(dá)2508.18億元，其中存貨就高達(dá)1613.86億元，占比近63%，這也要求公司要持續(xù)加強(qiáng)銷售回款，即將房子賣出去，才能回籠現(xiàn)金流。然而中報(bào)顯示，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出30.88億元，去年同期為凈流入47.66億元，可見，加強(qiáng)銷售回款任重而道遠(yuǎn)。

從銷售數(shù)據(jù)來看，根據(jù)美的置業(yè)發(fā)布的公告，公司（含集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)）未經(jīng)審核前十個(gè)月的合同銷售金額為677.4億元，同比大幅減少約515億元，降幅43.21%；已售建筑面積約537.8萬平方米，同比大幅減少約474萬平方米，降幅46.83%，這也意味著銷售回款情況或許并不樂觀。另外，不管是合同銷售額還是銷售面積，都比行業(yè)數(shù)據(jù)要差。

值得一提的是，美的置業(yè)在11月14日擬申請(qǐng)注冊(cè)中期票據(jù)，規(guī)模為50~150億元之間，但次日進(jìn)行信息更新，融資規(guī)模變更為150億元，并已獲得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)受理。若能成功發(fā)行，則可大大緩解其資金壓力。

作為美的置業(yè)發(fā)債主體的美的置業(yè)集團(tuán)有限公司企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)不多，不過，集團(tuán)下屬企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)確是不容忽視，企查查顯示，美的置業(yè)集團(tuán)共有14家成員企業(yè)成為被執(zhí)行人、執(zhí)行次數(shù)共計(jì)21次，合計(jì)金額共計(jì)約1811萬元。

實(shí)際上，美的置業(yè)上述成員企業(yè)成為被執(zhí)行人多發(fā)生在11月份，其中貴陽美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在11月18日新增6條被執(zhí)行人記錄，被執(zhí)行總金額249.35萬元；遵義鑫樽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在10日、24日新增2條被執(zhí)行人記錄，金額為11.51萬元；遵義市美創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在9日新增2條被執(zhí)行人記錄，金額為24.4萬元；遵義市美濱房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在24日新增1條被執(zhí)行人記錄，金額91.18萬元。

標(biāo)簽： 質(zhì)量問題 被執(zhí)行人