編者按：2022年的樓市“金九”能否旺起來？樂居新媒體30城推出特別策劃《樓市秋收》，以“信心調(diào)查+主編聯(lián)播 +市場透視”揭開樓市真相。本期“市場透視”聚焦蘇州。

樂居新媒體 任時建 發(fā)自蘇州

蘇州購房政策的持續(xù)寬松不斷地撩撥著購房者的心，馮輝（化名）的換房欲望成功被激起。上周末，他帶著家人開啟了辛苦的看房旅程。

(資料圖片僅供參考)

馮輝家是典型的二孩家庭，老大在上小學(xué)，老二明年9月要上幼兒園。由于夫妻二人都要上班，小孩由老人幫帶，5個人住在小三房里略顯局促。

他本來想在老二上小學(xué)之前換個大房子，但是自4月開始蘇州一連串的購房利好出臺，讓他有了提早換房的打算。他的目標很明確，總價600萬內(nèi)大四房。

馮輝和家人首先去看了某樓盤193㎡戶型，置業(yè)顧問告知已售完；接著去看了該樓盤的鄰居盤，心儀的185㎡戶型也賣完了。在朋友的介紹下他們又輾轉(zhuǎn)去了同板塊另一個改善盤，這個樓盤之前在市場上都沒有什么聲音，但是其168㎡的戶型也只剩頂樓和3樓以下。

看了這么多盤竟然都買不到自己想要的房子，這種情況是馮輝萬萬沒想到的?！按蠹也欢颊f現(xiàn)在市場差，房子不好賣，到處打折嗎，怎么我還買不到房呢?！?/p>

其實這就是蘇州目前的新房市場現(xiàn)狀，越貴的盤越難搶，越大的戶型越難搶。

核心區(qū)大戶型溢價高

蘇州向來不缺有錢人，越是貴的樓盤，想買的人越多，每個區(qū)域的房價天花板樓盤基本都是賣得最好的，比如園區(qū)奧體的頤和玲瓏花園、新區(qū)獅山的獅子山瀾庭、相城高鐵新城的鉑悅春和萬象等，而且越是大戶型越難買。這是因為，越是貴的樓盤在時間的洪流中溢價的空間越大。

在市場不景氣的時候，中產(chǎn)更是盯緊核心區(qū)高端盤。中簽率極低的園區(qū)，今年開一次盤被搶一次。頤和源璟、招商星洲西項目，萬科海尚北項目還未入市，就已經(jīng)被很多手握全款的客戶盯上。

潘寒（化名）和李芬（化名）夫妻兩一直想在園區(qū)核心買套房，參與了多次搖號都沒有搖中，但他們?nèi)匀粵]有放棄，打算再去搖一下園區(qū)湖東某新盤的248㎡戶型。李芬買房比較慎重，還籌劃著買哪一棟樓，哪一個樓層，潘寒立刻澆了她一盆冷水，“能搶到就不錯了，你還想挑房源”。

據(jù)該樓盤工作人員透露，預(yù)計首開的房源已經(jīng)被很多人定了，買不買得到只能看搖號運氣了。估計該樓盤會成為繼林溪雅苑、頤和玲瓏花園之后下一個不用公開售樓處就賣完的樓盤。

該樓盤附近二手次新房掛牌價5.8萬/㎡，按照在售項目頤和玲瓏花園近4.5萬/㎡的備案均價來算，248㎡戶型房源總價約1116萬，倒掛約322萬。

普通打工人工作多少年才能賺到300萬，所以像潘寒夫婦一樣想去碰運氣的購房者不在少數(shù)。

剛需房降價幾十萬也難賣

改善大戶型不僅價格堅挺，而且好出手。反觀剛需房，境遇則截然不同。

從中秋優(yōu)惠來看，越是剛需，折扣力度越大，吳中、吳江有樓盤直降近70萬/套，在運東總價花120萬到140萬就能買一套裝修3房。

正因為剛需新房大幅降價，二手房要想盡快出手也不得不降。尤其是現(xiàn)在蘇州二手房掛牌量破13萬套，購房者選擇的空間越來越大。

韓東（化名）的房子已經(jīng)掛牌一年多，從300萬降到270萬后，仍然連帶看都沒有。中介告訴他，要是誠心賣就再降30萬看看。

在蘇州，和韓東一樣降價賣房的房東不在少數(shù)，急于出手的只能低價拋售，不著急出手的就再抗一抗，等待市場復(fù)蘇。

目前，蘇州除園區(qū)和新區(qū)外，基本都解除了限購，這意味著更多外地人可以在蘇州買房，二手房去庫存或變得更加容易。

從蘇州統(tǒng)計局發(fā)布的年度數(shù)據(jù)來看，2021年末全市常住人口1284.78萬人，年末戶籍總?cè)丝?62.11萬人，流動人口522.67萬。沒有了限購這一道門檻之后，更多的流動人口將擁有購房資格，對市場的影響其實是不容小覷的。另外，限購放松后也可能會吸引更多的外來人口到蘇州安家。

從近幾天蘇州各大房產(chǎn)交易中心和貝殼簽約中心的人氣來看，較之前已經(jīng)有了明顯的上漲。

人生境遇的差異也許是從買房開始的

買房對很多人來說，算是人生大事之一，可能決定了將來的生活走向。

張興（化名）和高林（化名）都是2015年在蘇州買的房，原本同為打工人的他們收入差距并不是很大，但是因為選擇的房子不同，二人的生活差距日益加大。張興目光長遠，也敢于冒險，通過找親戚朋友借錢和貸款在園區(qū)買了一套約120㎡的房子。高林則行事謹慎，在吳中區(qū)買了一套100㎡左右的小房子。

今年趁著二套首付比例降低、利率下調(diào)，二人都有了換房的打算。張興的房子二手估價約700多萬，可在園區(qū)核心區(qū)全款換一套140㎡的房子，還能剩余不少錢。高林的房子二手估價約250萬，目前由于市面剛需房在大肆降價，真正出手可能還要降幾十萬，他換房的選擇面就非常窄了。

張興和高林的境遇似乎正好映證了地產(chǎn)圈的那句話，“早早買對房可以少奮斗幾十年”。

在三穩(wěn)政策的推進下，靠著炒房暴富的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，對于當下的很多購房者來說，在自己能力范圍內(nèi)買一套合適的房子是最好的打算。

標簽： 玲瓏花園 流動人口