2017年3月26日，一紙《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》讓北京的商住房交易陷入冰點(diǎn)。由于無法出售給個人，兩年來，北京市場的成交量暴跌93%，均價也從之前的5萬多元/平方米迅速降至3萬多元/平方米。

商住市場急劇下滑

提到北京的商住項目，不得不說的就是位于東五環(huán)外、朝陽區(qū)與通州區(qū)交界的北京像素，這個號稱北京最大的商住樓盤，長著既似住宅又像商業(yè)項目的模樣。媒體稱，19棟樓將近1萬套房屋的北京像素，居住著3萬多人。

2015年剛大學(xué)畢業(yè)時，張楓(化名)曾在這里居住過一段時間，他稱，這里一樓大多是超市、便利店、理發(fā)店、小餐館，往上大部分用于居住，但也有不少小公司，還有照相館、工作室等。

商住公寓可以說是一個畸形產(chǎn)品，伴隨著一二線城市住宅限購才火爆起來。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，商住公寓就是將商辦性質(zhì)規(guī)劃用地(40年、50年產(chǎn)權(quán))改建成住宅形式使用的產(chǎn)品類型，不能落戶，也不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，土地性質(zhì)不會改變，產(chǎn)權(quán)也還是40年或50年。

張大偉稱，因為均價不低、得房率與配套存在缺陷，商住公寓在2008年之前并沒有形成規(guī)模。但從2011年開始，一二線城市開始執(zhí)行非常嚴(yán)格的住宅限購政策，被政策抑制的投資需求進(jìn)入了商住公寓市場。以北京像素為例，在本輪房地產(chǎn)周期中，其部分小戶型復(fù)式公寓售價一度升至7萬元/平方米。

在實(shí)施限購、限貸等政策后，北京于2017年3月26日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。公告規(guī)定，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米;開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織;已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且連續(xù)5年繳納社?；騻€稅。

個人購買商辦類項目遭到嚴(yán)格限制，給商住公寓致命一擊。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月25日，兩年來，北京商住公寓只網(wǎng)簽了6550套，成交量暴跌93%。張大偉說：“過去兩年，北京商住公寓合計網(wǎng)簽167.89億元，而在調(diào)控前的兩年，高達(dá)1943.99億元。”

從單月數(shù)據(jù)看，近兩年每月簽約量只有幾百套，調(diào)控前，每月基本都能達(dá)到數(shù)千套。近幾個月的交易數(shù)據(jù)也表明，商住公寓市場依然非常低迷。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，2017年3月北京商住公寓成交均價達(dá)到了51036元/平方米，之后迅速下跌，至2019年3月，降至33858元/平方米，跌幅超三成。

貝殼研究院整理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2017年、2018年北京新建商住公寓成交量分別同比下降82.9%、70%，2019年1~2月成交量又較2017年、2018年同期分別下降11.6%、88.7%。

在價格方面，貝殼研究院稱，2018年新建商住公寓均價同比下跌16.1%，2019年1月均價環(huán)比持平，2月均價略有上漲。而2月均價的上漲，是由于高單價的五環(huán)到六環(huán)之間物業(yè)成交占比提高、低單價的六環(huán)外物業(yè)占比下降。

跌出來的價值?

市場冰封后，北京幾個知名商住項目的售價也大幅回落，綜合鏈家、安居客線上掛牌價格，北京像素商住公寓現(xiàn)在的售價在4萬多元/平方米，位于亦莊核心區(qū)且配套較為齊全的林肯公園，其商住項目售價降至5萬元/平方米。

“從均價看，商辦市場二手房價格已經(jīng)平均下調(diào)超過35%，部分商住房的價格跌幅超45%。”張大偉稱，商住市場面臨的最大的問題是個人購買資格要求很高，而且不可以貸款，所以現(xiàn)在購買商住公寓的都是企業(yè)身份。

不過，從另一方面看，下跌也意味著泡沫正在被擠出。張大偉稱，對于部分位置較好的商住公寓而言，由于價格跌幅較大，對比租金，其持有價值正在提高。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也對中新經(jīng)緯客戶端表示，隨著商住公寓價格的持續(xù)回落，加上租金持續(xù)看漲，地段好、有地鐵、人流量大、周邊企業(yè)多的商住項目具備一定的投資價值。

不過他也提醒，一些城市對商住項目嚴(yán)格限制交易，是對市場上“商改住”亂象的整頓，一旦政策收緊，比如不允許商住項目做出租房、不允許上下水，都會讓其投資價值大打折扣。

亦有業(yè)內(nèi)人士指出，比住宅限購還要嚴(yán)厲的商住限購，并非長久之計，政策未來或許會有松動。2018年12月，廣州市住建委發(fā)文稱，2017年3月30日前(含當(dāng)日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn))房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

這為廣州商住限制個人買賣撕開一個口子。據(jù)謝逸楓觀察，這之后，廣州商住項目成交量大增。他認(rèn)為，針對商住項目的限制，只是短期政策，放寬個人交易可以期待。不過，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)的“商改住”行為仍會繼續(xù)。