2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站發(fā)布的一則《通知》在房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)輿論漩渦，這則《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》中明確提出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，這也是住建部首次提議房產(chǎn)交易以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，此舉對(duì)于樓市有何影響，揚(yáng)子晚報(bào)記者進(jìn)行了采訪。

規(guī)范之一：住建部首提“以套內(nèi)使用面積交易”

在這份涉及38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，包括了《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》，該規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定的。意見(jiàn)稿提出，住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。

揚(yáng)子晚報(bào)記者注意到，在其中第2.4.6條指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，意見(jiàn)稿中還寫道，這一條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，從而加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

據(jù)悉，這38項(xiàng)規(guī)范是由住建部組織中國(guó)城市建設(shè)研究院等單位聯(lián)合起草，在征求各地住建部門及相關(guān)單位意見(jiàn)的同時(shí)，也向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，截止時(shí)間為今年3月15日。

規(guī)范之二：四層樓以上應(yīng)安裝電梯

除了建議按套內(nèi)使用面積交易之外，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》還對(duì)電梯安裝提出規(guī)定，要求四層及四層以上的新建住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

業(yè)內(nèi)人士介紹，每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸也有具體限定，不應(yīng)小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。此外，十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

對(duì)于老舊住宅加裝電梯的，也要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。

規(guī)范之三：新建住宅需全裝修交付

《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》還提出，城鎮(zhèn)新建住宅需全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。另外，還對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，如防水墻、地面無(wú)滲漏、無(wú)積水;抹灰頂面粘結(jié)牢固，無(wú)空鼓，表面平整、潔凈，無(wú)裂縫等等。

此外，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》還提出住宅使用年限不低于50年，即房屋建筑在正常設(shè)計(jì)、正常使用、正常維護(hù)下所應(yīng)達(dá)到的工作年限。

專家解讀

觀點(diǎn)一：購(gòu)房成本無(wú)影響

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，是否按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，對(duì)于購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本支出基本沒(méi)有影響。其主要影響的是部分打著“擦邊球”賣低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

他還支出，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，有可能導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

觀點(diǎn)二：套內(nèi)使用面積≠套內(nèi)建筑面積

南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，在住建部2001年頒布的商品房銷售管理辦法中明確指出，商品房銷售可以按三種方式計(jì)價(jià)，分別是按套、按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積。在過(guò)去的房產(chǎn)證和如今的不動(dòng)產(chǎn)證上，都記載著房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積，尚無(wú)“套內(nèi)使用面積”的提法。

以重慶市為例，當(dāng)?shù)厥前凑仗變?nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，即建筑面積與公攤面積的差額面積。不過(guò)，在此次公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》中，寫明的卻是按“套內(nèi)使用面積”計(jì)價(jià)。

吳翔華指出，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積，目前的產(chǎn)權(quán)證上并未標(biāo)注套內(nèi)使用面積，因而按照套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)并不具備可操作性。

觀點(diǎn)三：購(gòu)房者今后將明白消費(fèi)

2018年，一篇《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來(lái)的?》的文章引發(fā)買房人強(qiáng)烈共鳴，新華社、人民日?qǐng)?bào)等媒體也發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理。重慶市早在2002年便以地方法規(guī)的形式，對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，此舉的最大益處是讓購(gòu)房者明明白白消費(fèi)，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，從何保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

至于對(duì)房?jī)r(jià)的影響，業(yè)內(nèi)人士指出并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，如果按照套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)的話，在房產(chǎn)總價(jià)不變的情況下，單價(jià)將會(huì)明顯上漲。

觀點(diǎn)四：政策落實(shí)尚需時(shí)日

針對(duì)該規(guī)范的具體落實(shí)時(shí)間，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這只是工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，仍不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。如果出臺(tái)套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，還要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接。

不過(guò)，從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，他認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理等現(xiàn)象，都將隨著樓市的發(fā)展而有所改變。